면목1 주택재건축정비구역 및

정비계획 변경을 위한 구의회 의견 청취

의안 번호

제출년월일	: 2010. 01
제 출 자	: 중랑구청장

1. 제안사유

○ 면목동 520-19번지 일대는 도시 및 주거환경정비법 제4조에 의거 주택재건축정비구역으로 지정고시(서울특별시고시 제2007-107호, ‘07.4.19)를 받은 지역으로서,

○ 주변지역 주민들이 주택재건축사업에 참여하기를 희망하고, 지역일대의 노후·불량건축물 및 도시기반시설 등을 정비하여 쾌적한 정주환경을 조성 하기 위하여 면목1주택재건축사업의 정비구역 및 정비계획을 변경하고자 도시 및 주거환경정비법 제4조제1항의 규정에 따라 서울특별시중랑구의회 의견을 청취 하고자 의안을 제출합니다.

2. 관련법규

○ 도시 및 주거환경정비법 제4조제1항

정비계획을 수립하여 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장·군수가 정비계획을 통지 한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 도과한 경우 이의가 없는 것으로 본다.) 이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 함

3. 주요내용

가. 사업의 명칭 : 면목1 주택재건축정비사업

나. 위치 및 면적

- 위    치 : 중랑구 면목동 520-19번지 일대

- 구역면적 : 24,344㎡

다. 계획세대수 : 공동주택 445세대(9개동)

라. 토지이용에 관한 계획

구 분	명 칭	면 적(㎡)			구성비 (%)	비 고
		기 정	증․감	변 경
합 계		15,023	증) 9,321	24,344	100.0
정비기반 시설 등	소 계	3,107	증) 1,376	4,483	18.4
	도 로	2,139	감) 56	2,083	8.5
	소 공 원	968	감) 968	-	-
	어린이공원	-	증) 2,400	2,400	9.9
택 지		11,916	증) 7,945	19,861	81.6

마. 추진경위

○ 2007. 4. 19 : 면목1 주택재건축정비구역 지정고시(서고 제2007-107호)

○ 2008. 9. 20 : 면목1 주택재건축정비계획 변경 고시(중랑구고시 제2008-39호)

○ 2009.10.  6 : 면목1 주택재건축정비구역 및 정비계획 변경(안) 주민제안

○ 2009.10.9∼10.21 : 관련부서 협의

○ 2009.11.26∼12.28 : 주민공람․공고

○ 2009.12.9 : 주민설명회 개최

첨 부 : 면목1 주택재건축정비구역 및 정비계획 변경(안)

면목1 주택재건축정비구역 및 정비계획 변경(안)

1. 정비구역 현황

가. 정비구역 지정 조서

구분	정비사업 명칭	위 치	면 적(㎡)			비고
			기정	증·감	변경
변경	면목1 주택재건축 정비사업	중랑구 면목동 520-19번지 일원	15,023	증) 9,321	24,344	구역확장

나. 구역 일반현황 총괄표

도시계획 사 항	용 도 지 역						용 도 지 구							도시계획시설						기 타
														종 류			규 모(㎡)			종 류			규 모
	∙제1종일반주거지역 : 10㎡ ∙제2종일반주거지역(7층) : 20,662㎡ ∙제2종일반주거지역 :2,518㎡ ∙제3종일반주거지역: 1,154㎡						∙ 조망가로미관지구 (폭12m)							도 로			2,139			-			-
														공 원			968
토 지 현 황	구분		계		사유지		국․공유지(관리청별)																	비고
							소계		국토 해양부			기획 재정부			국방부			서울시			중랑구
	면적(㎡)		24,344		21,050		3,294		1,157.9			322			1,201			167			446.1
	필지수		179		159		20		2			6			4			3			5
건축물 현 황	구분	계		허가유무				용도별허가유무																비고
				유허가		무허가		주거용								비주거용
								소계			유허가			무허가		소계			유허가			무허가
	동수	123		113		10		112			102			10		11			11			-
	호수	345		335		10		334			324			10		11			11			-
거주자 및 권리자 현 황	거주가구						거주인구									토지등소유자(인)
	계		가옥주		세입자		계			가옥주			세입자
	399		263		136		1,197			789			408			263

2. 정비계획 변경(안)

□ 정비계획

1) 도시관리계획(변경)결정

○ 용도지역 결정(변경) 조서

구 분	면 적(㎡)			구성비 (%)	비 고
	기 정	증·감	변 경
계	24,344	-	24,344	100.0
제1종일반주거지역	10	감) 10	-	-
제2종일반주거지역(7층)	20,662	증) 10	20,672	84.9
제2종일반주거지역	2,518	증) 1,154	3,672	15.1
제3종일반주거지역	1,154	감) 1,154	-	-

2) 토지이용계획

구 분	명 칭	면 적(㎡)			구성비 (%)	비고
		기 정	증․감	변 경
합 계		15,023	증) 9,321	24,344	100.0
정비 기반 시설	소 계	3,107	증) 1,376	4,483	18.4
	도 로	2,139	감) 56	2,083	8.5
	소공원	968	감) 968	-	-
	어린이공원	-	증)2,400	2,400	9.9
택 지		11,916	증) 7,945	19,861	81.6

3) 도시계획시설 설치계획

가) 도시계획시설(도로) 결정(변경) 조서

결정 구분	규 모				기능	사용 형태	연장 (m)	위 치		주요 경과지	최초 결정일	비 고
	등급	류별	번호	폭원 (m)				기 점	종 점
기정	대로	3		25~46	간선 도로	일반 도로	885 (71)	면목동 1326-107	면목동 산1-3		서고2006-147 ‘06.4.27	( )은 구역내
변경	대로	3		25~46	〃	〃	885 (71)	〃	〃
기정	대로	3	47	25~28	〃	〃	4,500 (78)	능동 광로5	면목동 대로3-42		서고1979-291 ‘79.6.29	( )은 구역내
변경	대로	3	47	25~28	〃	〃	4,500 (78)	〃	〃
신설	소로	1	(1)	10	국지 도로	일반 도로	177	면목동 527-118	면목동 528-2
폐지	소로	2	(1)	8	〃	〃	182	면목동 1499-1	면목동 527-8		서고2007-107 ‘07.4.19
폐지	소로	2	(2)	8	〃	〃	64	면목동 1326-74	면목동 1085-1		서고2007-107 ‘07.4.19
폐지	소로	3	(2)	6	〃	〃	17	면목동 1086-58	면목동 1086-53		서고2007-107 ‘07.4.19

나) 도시계획시설(공원) 결정 조서

결정 구분	시설의 종류		위 치	면 적(㎡)			비고
	명칭	세분류		기 정	변 경	변경후
폐지	공원	소공원	면목동 520-93번지 일대	968	감)968	-
신설	공원	어린이공원	면목동 520-47번지 일대	-	증)2,400	2,400

4) 공동이용시설 설치계획

시설 구분	시설의 종류	위치	시설면적(㎡)			법정설치 면적(㎡)	비고
			기 정	증․감	변 경
신설	관리사무소	택지	73.2	감) 23.2	50	29.75
신설	노 인 정	〃	150	감) 70	80	69.5
신설	주민운동시설	〃	535.7	감) 535.7	-	-
신설	주민공동시설	〃	-	증) 70	70	64.5
신설	보육시설	〃	-	증) 100	100	85.8
신설	어린이놀이터	〃	600	증) 120	720	645
신설	휴게시설	〃	-	증) 1개소	1개소	1개소이상
신설	문 고	〃	-	증) 40	40	33이상
신설	근린생활시설	〃	350	증) 2,300	2,650	2,670이하

※ 예상 건립세대수 :  445세대

5) 건축물의 정비․개량 및 건축시설계획

가) 기존건축물의 정비․개량계획

결정 구분	구 역 구 분		가구 또는 획지 구분		위치	정비 개량계획(동)					비고
	명 칭	면적 (㎡)	명칭	면적 (㎡)		합계	존치	개수	철거후 신축	철거 이주
기정	면목1 주택재건축정비구역	15,023	택지	11,916	중랑구 면목동 520-19일대	65	-	-	-	65
변경		24,344	택지	19,861	〃	123				123

나) 건축시설계획

결정 구분	구 역 구 분		가구 또는 획지 구분		위 치	주된 용도	연면적 (㎡)	건폐율 (%)	용적률 (%)	높이(m) 층수(층)
	명칭	면적 (㎡)	명칭	면적 (㎡)
기정	면목1 주택 재건축 정비 구역	15,023	택지	11,916	면목동 520-19 일대	공동 주택 및 부대 시설	40,245.62	25 이하	․기준용적률 : 150.3 ․상한용적률 : 196.2	평균층수 : 11층이하 (10.7층) 최고층수 : 12층이하 최고높이 : 36M
변경		24,344	택지	19,861	"	공동 주택 및 부대 시설	80,000 이하	30 이하	207.62이하 (건축계획 : 249)	평균층수 : 13.6층이하 최고층수 : 15층이하 최고높이 : 55m이하
기정	주택의 규모 및 규모별 건설비율		◦ 분양주택의 최대규모(전용면적) : 84.99㎡ ◦ 전용면적 85㎡이하 규모의 건설비율 : 100.0% ◦ 전용면적 60㎡이하 규모의 건설비율 : 42.53%
변경			◦총세대수 : 445세대(100%) - 전용면적 60㎡이하 : 98세대 (22.0%) - 전용면적 60∼85㎡ : 308세대 (69.2%) - 전용면적 85㎡초과 : 39세대 (8.8%) ◦전용면적 85㎡이하 규모주택의 전체연면적에 대한 비율 : 87.36%(전용면적 기준) ◦재건축 소형주택 : 52세대
기정	건축물의 건축선에 관한 계획		◦기존 서측단독주택지변 대지경계선부터 6m 건축한계선 지정 ◦면목약수터공원 및 그 외 도로 경계선부터 3m 건축한계선 지정
변경			◦대로3류 및 대로3-47호선(용마산길)변 3m 건축한계선 지정
기정	건축물 높이완화에 관한 계획		-
변경			◦건축물의 층수제한 완화 (서울시 도시계획조례 제28조 제4항, 건축물 층수 운용기준 보완·개선) - 제2종일반주거지역(7층) 평균층수 13층이하 적용 - 제2종일반주거지역 평균층수 18층이하 적용 ⇒ 용도지역이 혼재된 지역으로 가중 평균한 층수 적용 ◦공원의 일조 확보를 위한 건축물 높이 제한 완화(건축법 시행령 제86조 제5항) - 어린이공원에 인접한 아파트

6) 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

구 분	계 획 내 용		비 고
환경 보전	∙현재 지형을 최대한 고려 실시계획 수립시 절성토 균형이 되도록 계획하여 외부유출, 내부유입을 최소화 ∙주차장의 지하화를 통해 지상부의 오픈스페이스, 녹지공간 등을 최대한 확보 ∙도시생태계 회복을 위해 주변 자연환경과 어울리는 수목 식재 ∙공사 및 운영시 오염원에 대한 저감대책 수립하여 환경오염 최소화
재난 방지	화재	∙공동주택 부지 내에 소방차가 진입, 진압활동을 벌일 수 있는 공간을 확보토록 의무화 ∙인화성 건축내장재 사용을 규제하고 사업완료 후 지속적으로 관리
	수해	∙자연토양유지 및 어린이공원 등 녹지․조경 면적의 확대로 토양포장율을 억제하고 불가피할 경우 가급적 투수포장재를 사용하여 우수유출량을 최대한 억제
	교통	∙진입로 등에서 발생할 수 있는 교통문제에 대한 처리방안 계획

7) 정비사업 시행계획

시행방법	시행예정시기	사업시행예정자	정비사업 시행으로 증가예상 세대수	홍수 등 취약요인 에 대한 검토결과	비고
관리처분 계획	구역지정 후 4년 이내	면목1구역 주택재건축정비사업조합	현황 : 263세대 계획 : 445세대 증) 182세대	해당사항 없음

8) 가구 및 획지에 관한계획

구 분	가 구	면 적 (㎡)	획 지		비 고
			위 치	면 적(㎡)
합 계		24,344	-	24,344
1	-	19,861	면목동 520-19	19,861	택 지
2		2,400	면목동 52-47	2,400	어린이공원
3		2,083	-	2,083	도 로

9) 환경성 검토

검토항목		목표기준	준수 여부	현황 및 검토결과	계획에의 반영사항	비고
자연 환경	생태면적률	30%	○	․생태면적률 33.0%로 계획	․자연지반녹지, 인공지반녹지, 옥상녹화, 전면투수성포장 적용
	녹지네트워크	녹지평가지표1	○	․녹지평가지표 I ․녹지면적 III, 녹지모양 III, 내부연결성 I, 외부연결성 II	․공원 및 녹지계획에 반영함
	지형변동	절성토비율 20%미만	○	․절성토비율 20%미만 계획	․지형에 순응한 계획 수립
		지형변동 비율30%미만	○	․6m이상의 절,성토고 발생 안함	․지형에 순응한 계획 수립
	비 오 톱	5등급	○	․비오톱유형평가 5등급, 개별비오톱 평가 제외 등급	․녹지공간의 최대 확보로 도시생태기능 복원 및 강화
생활 환경	일 조	연속 2시간 확보	○	․정북방향으로 주거지역 및 상업지역, 아파트 위치	․수인한도 만족하도록 건물배치 및 층수조절
	바람 및 기후	바람길 확보	○	․주풍향 WNW(서북서풍)	․풍향을 고려한 건축물 배치로 바람차단 최소화
	에 너 지	에너지절약계획 수립	○	․향후 에너지사용량 추정 ․에너지원 변경가능여부조사	․에너지절약형 설비기기 도입
		신재생에너지사용	○	․신재생에너지 도입 필요	․태양광발전시스템 도입
	경 관	Skyline보전	○	․주변시설물과의 조화	․건물배치, 높이설정에 반영
		조망권 확보	○	․주변 주거지역의 조망권 보호 필요	․정확한 조망점 설정과 시뮬레이션을 통해 조망권 보호
		가로녹시율 35%	○	․녹시율 35%이상 확보계획	․조경계획을 통한 녹지공간 확보
	휴식 및 여가공간	휴식․여가공간 최대확보	○	․주변에 휴식․여가공간 부족 ․당해 대상지에 조성 필요	․공원, 오픈스페이스에 연결하여 휴식․여가공간 조성
	보행친화공간	보행자전용 도로 계획수립	○	․차 없는 외부공간 조성을 위하여 보행자전용도로 검토	․일부구간 보행전용도로 설치
추가	대 기 질			․비산먼지발생에 의한 영향 ․난방 및 이용차량에 따른 배가스발생	․방진망 설치, 공사장 살수계획 ․사업지구내 녹지공간 조성계획으로 영향 최소화
	물순환(수질)			․운영시 오수발생	․기존 시 하수관로에 연계처리
	폐 기 물			․운영시 생활․분뇨폐기물 발생	․분리수거 및 재활용을 통한 쓰레기 감량화
	소음 및 진동			․공사시 투입장비에 의한 소음발생 ․운영시 교통소음발생	․가설방음판넬설치 ․녹지공간조성

10) 재건축소형주택의 건설에 관한 계획

건 립 위 치	부지면적 (㎡)	동 수	세 대 수	세대규모 (전용)	비 고 (연면적)
면목동 520-19번지 일대	-	-	52세대	59.97㎡	4,264㎡

11) 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

정비구역 주변 현황	교육환경 보호에 관한 계획	비고
∙대상지 북측에 면중초등학교, 중화중학교, 면목중학교, 면목고등학교, ∙대상지 서남측에 면남초등학교 등이 인접하여 위치	∙｢도시 및 주거환경정비법｣ 제28조(사업시행인가)에 의거 정비구역으로부터 200m 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우에 해당 ∙추후, 동법 제30조(사업시행계획서의 작성)의거 사업시행계획서 작성시 교육감 또는 교육장과 협의하여 반영

□ 정비계획 결정도(기정)

□ 정비계획 결정도(변경)

□ 건축물 배치계획(기정)

□ 건축물 배치계획(변경)

□ 조 감 도(기정)

□ 조 감 도(변경)

3. 검토사항

□ 정비구역지정요건 적합성

관 련 법	정비구역 지정 요건		검 토 결 과	적 합 여 부	비 고
	내 용	기 준
서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제4조	정비구역면적	10,000㎡이상	24,344㎡	적합
	노후․불량 건축물의 총수	2/3 이상	78.9%	적합

1) 주택재건축사업 정비구역 지정요건

구 분	부지면적	기존세대수	예정세대수	비고
계	15,894	263	445
공동주택	6,048	173	445
단독주택	9,846	90	-

※부지면적은 주거용지기준으로 산정함

2) 건축물의 노후․불량 등의 현황

구분		노후·불량 비율(%)	노후․불량 등의 유형				총동수
			계	구조상 불량동수	과소필지내 건축물	기존무허가 건축물
구조별	합 계	78.9 (97/123)	97	69	18	10	123
	철근․철골 또는 강구조	23.5	4	2	2	-	17
	연와 및 석조	87.7	93	67	16	10	106
	기 타	-	-	-	-	-	-
존치기간별	합 계	78.9 (97/123)	97	69	18	10	123
	20년미만	39.5	17	-	17	-	43
	20~29년	100.0	34	24	-	10	34
	30~39년	100.0	42	41	1	-	42
	40년이상	100.0	4	4	-	-	4
허가별	합 계	78.9 (97/123)	97	69	18	10	123
	유허가	77.0	87	69	18	-	113
	무허가	100.0	10	-	-	10	10