묵 제4구역(묵동 237번지 일대) 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정을 위한 구의회 의견 청취

의안 번호

제출년월일	: 2010. 04.
제 출 자	: 중랑구청장

1. 제안사유

○ 우리구 묵2동 237번지 일대는 노후․불량주택이 밀집되어 서울특별시 고시 제2006-95(2006.3.23)호의 서울특별시 도시・주거환경정비기본계획(도시재건축사업부문)에서 재건축정비예정구역으로 지정되어 있는 지역으로서,

○ 쾌적한 주거환경을 조성하고 지역 균형발전과 조화를 도모함은 물론 주민들의 삶의 질 향상에 기여하고자 묵 제4구역(묵2동 237번지 일대) 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정을 위하여 도시 및 주거환경정비법 제4조제1항의 규정에 따라 서울특별시중랑구의회 의견을 청취하고자 의안을 제출합니다.

2. 관련법규

○ 도시 및 주거환경정비법 제4조제1항

정비계획을 수립하여 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장·군수가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 도과한 경우 이의가 없는 것으로 본다.) 이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 함

3. 주요내용

가. 사업의 명칭 : 묵 제4구역(묵2동 237번지 일대) 주택재건축 정비사업

나. 위치 및 면적

- 위    치 : 중랑구 묵2동 237번지 일대

- 구역면적 : 14,708.4㎡

다. 계획세대수 : 공동주택 271세대

라. 토지이용에 관한 계획

구 분	명 칭	면적(㎡)	비율(%)	비고
합 계		14,708.4	100.0
정비기반시설 등	소 계	2,251.5	15.31	·
	도 로	1,681.5	11.43	·대상지 남측 8m→10m 계획 ·대상지 동측과 북측 도시 및 주거환경정비법에 의거 8m 계획
	공 원	570.0	3.88	·세대당 2㎡(271세대× 2㎡/세대) = 542㎡ ≦ 570.0㎡
획 지	소 계	12,456.9	84.69
	획 지 1	12,456.9	84.69	공동주택 용지

마. 추진경위

■ 2006.10.30 : 재건축주택조합설립추진위원회 승인

■ 2009.01.22 : 정비구역 지정 입안 제안(추진위→구)

■ 2009.05.28 : 정비계획 입안 보류 요청(추진위 → 구)

■ 2009. 11.02 ~ 01.31 : 입안 수정 제안(관련부서 협의 및 보완)

■ 2010. 02.01 : 정비계획 입안

■ 2010. 02.17 : 주민설명회 개최(19:00, 묵2동 주민센터)

■ 2010.02.25~3.29 : 주민공람공고

첨 부 : 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정(안)

정비계획의 수립 및 정비구역의 지정(안)

1. 정비구역 현황

가. 정비구역 지정 조서

구 분	정비사업 명 칭	위 치	면 적(㎡)	비 고
신규	묵1동 237-45번지일대 주택재건축 정비사업	서울시 중랑구 묵1동 237-45번지 일대	14,708.40

나. 도시관리계획사항

- 용도지역 : 제2종일반주거지역(7층)

다. 토지 및 건축물 현황

도 시 관 리 계 획 사 항	용 도 지 역								용도지구				도시계획시설											기타
													종류						규모					종류						규모
	제2종일반 주거지역(7층)				14,708.4㎡				미관지구				-						-					-						-
토 지 현 황	구 분					계						사유지				국․공유지 (관리청별)																비 고
																소 계					중랑구					서울시			기타
	면 적(㎡)					14,708.4						13,533.2				1,175.2					1,175.2					-			-
	필 지 수					101						99				2					2					-			-
건축물 현 황	구 분		계		허가 유무					용도별 허가유무별																					비 고
					유허가			무허가		주 거 용										비 주 거 용
										소 계				유허가			무허가			소계			유허가				무허가
	동 수		94		94			-		83				83			-			-			-				-				복합용 (주거,비주거혼재) 동수:11 호수:11
	호 수		115		115			-		104				104						-			-				-
거주자 및 권리자 현 황	거 주 가 구						거 주 인 구											권 리 자
	계	가옥주		세입자			계				가옥주				세입자			계				토 지 소유자			건축물 소유자			토지및건축물소유자				지 상 권 자
	222	114		108			584				300				284			119				5			-			114				-

2. 정비계획수립(안)

가. 정비계획

1) 도시관리계획(변경)결정

가) 용도지역 결정(변경) 조서 (변경없음)

구 분	면적(ha)			구성비(%)	비 고
	기 정	변 경	변경후
계	1.4 (14,708.4㎡)	-	1.4 (14,708.4㎡)	100.0
제2종일반주거지역 (7층이하)	1.4 (14,708.4㎡)	-	1.4 (14,708.4㎡)	100.0
※ 대상구역은 제2종일반주거지역(7층)에서 평균층수 13층으로 완화

2) 토지이용계획

구 분	명 칭	면적(㎡)	비율(%)	비고
합 계		14,708.4	100.0
정비기반시설 등	소 계	2,251.5	15.31	·
	도 로	1,681.5	11.43	·대상지 남측 8m→10m 계획 ·대상지 동측과 북측 도시 및 주거환경정비법에 의거 8m 계획
	공 원	570.0	3.88	·세대당 2㎡(271세대× 2㎡/세대) = 542㎡ ≦ 570.0㎡
획 지	소 계	12,456.9	84.69
	획 지 1	12,456.9	84.69	공동주택 용지

3) 도시계획시설 설치계획

가) 도시계획시설(도로) 결정(변경) 조서

구분	규모				기능	사용 형태	연장 (m)	위 치		주요 경과지	최초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원(m)				기점	종점
신설	소로	1	A	10	국지도로	일반도로	108	묵동 240-175	묵동 240-162	-	-	도시계획시설결정
신설	소로	2	B	8	국지도로	일반도로	142	묵동 388	묵동 236-24	-	-	도시계획시설결정
기정	소로	2	C	8	국지도로	일반도로	246	묵동 237-93	묵동 237-52	-	-	도시및 주거환경 정비기본계획상 계획도로

나) 도시계획시설(공원) 결정 조서

구분	시설의 종류		위치	면적(㎡)			비 고
	명칭	세분류		기정	변경	변경후
신설	공원	소공원	· 묵1동 237-77번지 일대	-	570.0	570.0

4) 공동이용시설 설치계획

시설구분	시설의 종류	위 치	기준면적(㎡)	계획면적(㎡)	비 고
신설	관리사무소	도면참조	21.05	196.3	·10㎡+(건립세대수-50)× 0.05㎡	50세대
신설	휴게시설	도면참조	-	1개소	·500세대당 1개소, 매 500세대 초과마다 1개소 설치
신설	어린이놀이터	도면참조	471.00	481.00	·300㎡+(건립세대수-100)× 1㎡	100세대
신설	경로당	도면참조	52.10	81.40	·40㎡+(건립세대수-150)× 0.1㎡	100세대

5) 건축물의 정비․개량 및 건축시설계획

가) 기존건축물의 정비․개량계획

구분	구역구분		가구 또는 획지 구분		위치	정비개량계획(동)					비고
	명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)		계	존치	개수	철거후 신축	철거 이주
신설	묵2동 237-45번지일대 주택재건축 정비구역	14,708.4	획지1	12,456.9	묵2동 237-45번지일대	94	-	-	94	-

나) 건축시설계획(임대주택 또는 장기전세주택에 대한 사항 포함)

구분	구역구분		가구 또는 획지 구분			위 치	주용도		연면적 (㎡)		건폐율 (%)	용적률 (%)		층수
	명 칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)
신설	묵1동 237-45 번지일대 주택재건축 정비사업	14,708.4	획지1	12,456.9		묵1동 237-45 번지 일대	공동주택 및 부대 복리시설		41,657		29.20	241.60		최고15층 (평균13층이하)
주택의 규모 및 규모별 건설비율			◦건립규모 및 비율(서울시 도시 및 주거환경 정비조례 2009. 7. 30 개정)
			구 분		세대수(임대 또는 장기전세)					면적(임대 또는 장기전세)
					세대수(세대)			비율(%)		연면적(㎡)			비율(%)
			계		271			100.0		41,366.49			100.0
			60㎡이하		27(8)			9.96		2,888.46 (623.76)			6.98
			60~85㎡이하		205			75.65		30,492.02			73.71
			85㎡초과		39			14.39		7,986.01			19.31
			◦주택재건축 사업의 주택규모 및 건설비율(60㎡ 이하는 전체세대수의 20%이상) - 85㎡이하 주택전체세대수의 60% 이상 : 85.61% - 85㎡이하 주택전체연면적의 50% 이상 : 80.69% ◦법적상한용적률에따른 재건축소형주택 {(법적상한용적률-정비계획상용적률)× 50%} - (241.6%-231.5853%)× 50%=5.00735%(연면적 환산:623.76㎡) - 623.76㎡/77.97㎡(전용 59.79㎡)=8세대 (임대주택 또는장기전세주택으로 활용)
건축물의 건축선에 관한 계획			◦ 대지 및 도로 경계부분 : 3m

6) 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

구 분	계 획 내 용	비고
도시경관	- 근경 및 원경에 대한 종합적인 분석으로 주변지역에 대한 조화로운 경관 형성 유도	경관분석 참조
환경보전	- 환경성 검토를 통해 정비구역내 정비사업에 의한 환경영향에 따라 영향 저감방안 강구	환경성 검토 참조
재난방지	- 건축법의 방화에 관한 규정 및 관련법규를 준수하여 화재에 대한 종합적 방재계획 수립 - 구역주변의 우수관망을 충분히 설치토록 하며, 지구내부로의 유입을 최소한으로 억제토록하여 홍수, 수몰 등에 대한 방재계획 수립 - 진입로 등에서 발생할 수 있는 교통문제에 대한 처리방안 계획	환경성 검토 참조

7) 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

정비구역 주변현황	교육환경 보호에 관한 계획	비 고
∙대상지 남측으로 묵현초교(400m)	∙「도시 및 주거환경정비법」 제28조(사업 시행인가)에 의거 정비구역으로부터 200m이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우에는 동법 제30조(사업시행계획서의 작성)에 의거 사업시행계획서 작성시 교육감 또는 교육장과 협의하여 반영하여야 함	해당없음

8) 정비사업 시행계획

사업시행방법	사업시행예정시기	사업시행예정자	정비사업으로 증가예상 세대수	홍수 등 취약요인에 대한 검토결과
주택재건축 정비사업	구역지정일로부터 4년 이내	묵2동 237-45번지일대 주택재건축 조합설립 추진위원회	현황 : 222세대 (108)세대 계획 : 271세대 증) 49세대	해당사항 없음

9) 가구 및 획지에 관한계획

가구번호	획 지		비 고
	위 치	면 적
①	묵2동 237-45 번지 일대	12,456.9㎡

3. 검토사항

가. 정비구역지정요건 적합성

관 련 법	정비구역 지정 요건			검 토 결 과	적 합 여 부	비 고
	조건	내 용	기 준
도시및주거환경 정비법 시행령 별표 1의3	필수	정비구역면적	10,000㎡이상	14,708.4㎡	적합
	선택	당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지역을 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 다만, 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 그러하지 아니하다.	-	도로:1,681.5㎡ 공원:570.0㎡ 부담	적합	재건축 정비사업 가능
		노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 3분의 2 이상이거나, 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 당해 지역 안에 있는 건축물 수의 10분의 3 이상일 것	전체 노후도의 50%이상 15년 이상이 경과한 다세대다가구30%이상	전체 노후도 59.57%(56/94) 다세대다가구 노후도 30.85%(29/94)	적합

1) 건축물의 노후․불량 등의 현황

구분		동 수
		전체동수	불량동수	불량비율(%)
구조별	연와조	80	53	56.37
	철근콘크리트(철골조)	10	-	-
	시멘트벽돌	3	3	3.19
	조적조	1	-	-
	무허가	-	-	-
소 계		94	56	59.57
용도별	주거용	83	52	55.32
	비주거용	-	-	-
	복합용	11	4	4.25
	무허가	-	-	-
소 계		94	56	59.57
경과년수별	20년 미만	38	-	-
	20~29년미만	3	3	3.19
	30~39년미만	53	53	56.38
	40년 이상	-	-	-
	무허가	-	-	-
소 계		94	56	59.57
구분		정비예정구역
총 건축물 동수		94
15년이상 다세대·다가구 동수		29
노후비율(%)		30.85

2) 재해(상습침수․재해위험)발생이 우려되는 지역

- 본 사업지구는 20년 이상된 노후된 건축물, 좁은 골목 등 공공기반 시설이 미확보되어 화재 등의 재해에 대처하기 어려우므로, 재건축사업을 통한 도로 등의 공공기반시설을 확보함으로써 화재 등의 재난방지에 대처할 필요성이 있음.

나. 평균층수 완화 적합성 (용도지역 변경 없음)

- 서울시 「공동주택 건립관련 용도지역 관리 등 업무처리 지침(개정‘08.09.30)」에 평균층수 완화를 위한 요건을 규정하고 있는 바, 대상지 일대는 반경 300m내에 먹골역, 북측동구햇살아파트(15층), 서측의 월드매르디앙(12층), 남서측 묵동아이파크(24층)등 주변 여건에 따라 평균층수 13층으로 완화는 적정하다고 판단 됨

■ 도시계획시설 결정(변경)도

■ 위치도

■ 배치도