중화제1구역 주택재건축정비사업

정비계획수립 및 정비구역지정을 위한 구의회 의견 청취

의안 번호

제출년월일	: 2012. 04
제 출 자	: 중랑구청장

1. 제안사유

○ 사업대상지는 「2010 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획변경(주택재건축사업 부문)」에서 재건축 정비예정구역(1단계)으로 계획되어 있으며, 30년 이상 경과된 노후·불량건축물이 밀집되어 있는 지역으로서 주거환경의 개선이 시급한 상황임.

○ 이에 노후․불량주택의 정비를 통하여 합리적인 토지이용, 도시의 기능·미관 증진, 쾌적한 도시경관 제고 및 친환경 주거단지를 조성하여 서울 동북부 지역의 균형발전에 기여코자 도시 및 주거환경정비법 제4조제1항의 규정에 따라 서울특별시중랑구의회 의견을 청취 하고자 의안을 제출합니다.

2. 관련법규

○ 도시 및 주거환경정비법 제4조제1항

정비계획을 수립하여 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장·군수가 정비계획을 통지 한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 도과한 경우 이의가 없는 것으로 본다.) 이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 함

3. 주요내용

가. 사업의 명칭 : 중화 제1구역 주택재건축 정비사업

나. 위치 및 면적

- 위    치 : 중랑구 중화동 324번지 일대

- 구역면적 : 17,834㎡

다. 사업기간 : 구역지정일로부터 4년

라. 계획세대수 : 공동주택 377세대(아파트 6개동, 75m / 최고 25층(평균 20층)

마. 토지이용에 관한 계획

구 분	명 칭	면 적(㎡)	구 성 비(%)	비 고
합 계		17,834	100.0
정비기반시설 등	소 계	4,231	23.7
	도 로	1,229	6.9
	공 원	3,002	16.8
택 지		13,603	76.3

4. 추진경위

○ 2010. 10. 07 : 정비구역 지정 신청 (중랑구 → 서울시)

○ 2011. 01. 20 : 정비구역 지정 신청 보류

(중랑천 수변 주거지관리방안 학술용역 - 건축기획과)

○ 2011. 07. 18 : 『중랑천 수변 주거지 마스터플랜』 학술용역 완료 통보 (서울시 → 중랑구)

○ 2011. 10 ~ 2012. 01 : 관련부서 협의 및 대안 검토

○ 2012. 02. 06  : 정비계획 입안

○ 2012. 02. 22  : 주민설명회 개최

○ 2012. 02. 29 ~  03. 30 : 주민공람공고(30일 이상)

첨 부 : 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정(안)

정비계획의 수립 및 정비구역 지정(안)

1. 정비구역 현황

가. 정비구역 지정 조서

구분	명 칭	위 치	면 적(㎡)	비 고
신 규	중화 제1구역 주택재건축 정비사업	서울특별시 중랑구 중화동 324번지 일대	17,834	-

나. 지정사유

○ 사업대상지는 「2010 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획변경(주택재건축사업 부문)」에서 재건축 정비예정구역(1단계)으로 계획되어 있으며, 30년 이상 경과된 노후·불량건축물이 밀집되어 있는 지역으로서 주거환경의 개선이 시급한 상황임.

○ 이에 노후․불량주택의 정비를 통하여 합리적인 토지이용, 도시의 기능·미관 증진, 쾌적한 도시경관 제고 및 친환경 주거단지를 조성하여 서울 동북부 지역의 균형발전에 기여코자  「도시 및 주거환경 정비법」 제4조에 의거 주택재건축 정비구역 지정 및 주택재건축 정비계획을 수립하고자 함.

다. 위 치 도

2. 정비구역 지정 요건 도서

가. 구역 일반현황 총괄표

도시관리 계획사항	용도지역								용도지구							도시계획시설										기 타
																종 류					규 모					종 류				규 모
	제1종일반주거지역(24㎡) 제2종일반주거지역(17,664㎡) (7층이하) 자연녹지지역(146㎡)								-							-					-					-				-
토 지 현 황	구 분			계			사유지			국·공유지													기 타					비 고
										소 계					시유지				구유지
	면적(㎡)			17,834.0			14,576.6			3,257.4					748.5				2,508.9				-					-
	필지수			133			121			12					5				7				-					-
건축물 현 황	구 분	계				허가유무					용도별 허가유무별																				비 고
						유허가		무허가			주 거 용									비 주 거 용
											소 계		유허가				무허가			소 계				유허가			무허가
	동 수	111				108		3			98		95				3			13				13			-				-
	호 수	128				125		3			103		100				3			25				25			-
거주자 및 권리자 현 황	거주가구							거주인구										권리자(인)
	계		가옥주		세입자			계				가옥주		세입자				계				토지· 건축물 소유자			토지 소유자				건축물 소유자			지상 권자
	417		80		337			899				201		698				135				123			8				4			-

나. 구역지정 요건을 증명하는 내역서

1) 호수밀도 현황

호수밀도 (호수/ha)	구역면적 (㎡)	건 축 물 호 수				비 고
		계	단독주택(동)	공동주택(호)	기타건축물(동)
71.8	17,834	128	94	9	25	서울시 도시 및 주거환경정비조례 제2조 5호에 의거 산정

2) 주택접도율 현황

주택접도율 (%)	정비구역내 건축물 총수	폭 4미터 이상 도로에 길이 4미터 이상 접한 토지상의 건축물 총수	비 고
46.8	111	52

3) 과소필지 등 현황

구 분	구역안의 대상 총토지		부 적 격 토 지
			건축대지 효용 미달토지(90㎡미만)		부적격 토지율 (%)
	필지수	면적 (㎡)	필지수	면적 (㎡)
합 계	133	17,834	59	3,113	44.4
일반토지	133	17,834	59	3,113	44.4
정비기반시설 토 지	-	-	-	-	-

4) 재해(상습침수·재해위험) 발생이 우려되는 지역으로서 사업시행 필요여부

○ 해당사항 없음

5) 건축물의 노후·불량 등의 현황

구 분		노후·불량비율 (노후·불량동수 / 총 동수)	노후·불량 등의 유형(안전진단에 의한 경우)
			계	구조상 불량동수	건축설비상 불량동수	기 타
구조별	합 계	71.2 (79/111)	79	79	-	-
	철근·콘크리트 또는 강구조	2.7	3	3	-	-
	연와 및 석조	68.5	76	76	-	-
	목 조	-	-	-	-	-
	기 타	-	-	-	-	-
존치기간별	합 계	71.2 (79/111)	79	79	-	-
	20년미만	8.1	9	9	-	-
	20~29년	9.0	10	10	-	-
	30~39년	24.3	27	27	-	-
	40년이상	28.9	32	32	-	-
	미정	0.9	1	1	-	-
	‘85. 6. 30 이전 (주거환경개선사업)	-	-	-	-	-
	개발제한구역으로 지정이전 (주거환경개선사업)	-	-	-	-	-
허가별	합 계	71.2 (79/111)	79	79	-	-
	유 허 가	68.5	76	76	-	-
	무 허 가	2.7	3	3	-	-

3. 정비계획

가. 토지이용계획

구 분	명 칭	면 적(㎡)	구 성 비(%)	비 고
합 계		17,834	100.0
정비기반시설 등	소 계	4,231	23.7
	도 로	1,229	6.9
	공 원	3,002	16.8
택 지		13,603	76.3

나. 용도지역 결정(변경)조서

구 분	명 칭	면 적(㎡)				비 율 (%)	비 고
		기 정	변 경		변경후
합 계		17,834	-		17,834	100.0
주거지역	소 계	17,688	-		17,688	99.2
	제1종일반주거지역	24	감)	24	-	-
	제2종일반주거지역 (7층이하)	17,664	감)	17,664	-	-
	제3종일반주거지역	-	증)	17,688	17,688	99.2
자연녹지지역		146	-		146	0.8

다. 도시계획시설 결정(변경)조서

1) 도 로

구 분	규 모				기능	연장 (m)	위 치		주 요 경과지	최 초 결정일	비 고
	등급	류별	번호	폭원 (m)			기점	종점
기정	중로	1	49	20~ 36	보조 간선	4,050	묵동	면목동	-	’63.12.24 (서고시 제738호)
변경	중로	1	49	20~ 36	보조 간선	4,050 (65)	묵동	면목동	-	〃	가속차로 확보
신설	소로	1	a	10	국지 도로	103	중화동 324-1	중화동 324-126	-	-
기정	소로	3	a	6	국지 도로	183	중화동 61-3	중화동 403-3	-	-
변경	소로	3	a	6	국지 도로	193	중화동 61-3	중화동 61-4	-	-	선형 조정
신설	소로	3	b	6	국지 도로	92	중화동 61-2	중화동 61-3	-	-

주) (  )안은 사업대상지내 연장임.

2) 도시계획시설(공원) 결정 조서

구분	공원명	시설의 세 분	위 치	면 적(㎡)			최 초 결정일	비 고
				기 정	증 감	변 경
신설	공원	어린이공원	중랑구 중화동 324-21번지 일원	-	증) 3,002	3,002	-	-

라. 공동이용시설 설치계획

구 분	위 치	규 모(㎡)	지상면적(㎡)	지하면적(㎡)	비 고
어린이놀이터	도면참조	658.06	658.06	-	「주택건설기준 등에 관한 규정」 46조
관리사무소	도면참조	50.00	500.00	-	「주택건설기준 등에 관한 규정」 28조
경로당	도면참조	80.00	80.00	-	「주택건설기준 등에 관한 규정」 55조
작은도서관	도면참조	100.00	-	100.00	「주택건설기준 등에 관한 규정」 55조
주민공동시설	도면참조	100.00	-	100.00	「주택건설기준 등에 관한 규정」 55조
보육시설	도면참조	150.00	150.00	-	「주택건설기준 등에 관한 규정」 55조
근린생활시설	도면참조	500.00	500.00	-	「주택건설기준 등에 관한 규정」 50조

마. 건축물의 정비․개량 및 건축시설계획

1) 기존건축물의 정비 ․ 개량계획

결정 구분	구역구분		가구 또는 획지 구분		위치	정비개량계획(동)					비 고
	명칭	면적 (㎡)	명칭	면적 (㎡)		계	존치	개수	철거후 신 축	철거 이주
신규	중화 제1구역 주택재건축 정비구역	17,834	Ⅰ- ①	13,603	중화동 324번지 일대	111	-	-	111	-

2) 건축시설계획

결정

구분

구역구분

가구 또는

획지 구분

위 치

주된

용도

건폐율

(%)

용적률(%)

높이(m)

/최고층수

연면적

(㎡)

명칭

면적

(㎡)

명칭

면적

(㎡)

정비

계획

예정

법적상한

신규

중화 제1구역

주택재건축 정비구역

13,603

Ⅰ- ①

13,603

중화동

324번지

일대

공동주택 및

부대복리시설

30

이하

239

이하

299.45

이하

75.0

/25층

(평균20층)

60,994

(지상:41,164)

주택의 규모 및

규모별 건설비율

◦ 건립규모 및 비율

구 분	세 대 수
	합 계	분 양	재건축소형주택
합 계	377	328	49
60㎡ 이하	194	145	49
60 ~ 85㎡ 이하	143	143	-
85㎡ 초과	40	40	-

심의완화에

관한 사항

◦ 공공시설부지 제공에 따른 용도지역 종상향(2종7층이하 → 3종일반주거지역)

◦ 용적률 완화(「도시 및 주거환경정비법」 제30조의3)
- 정비계획용적률(239%이하) → 예정 법적상한용적률(299.45%이하)

건축물의 건축선에

관한 계획

◦ 구역내 쾌적한 보행환경 및 오픈스페이스 확보를 위해 구역전체에 건축한계선 3m 지정

바. 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

구 분	계 획 내 용	비 고
도시경관	∙ 「서울특별시 기본경관계획, 2009, 서울시」에 근거하여 근경 및 원경에 대한 종합적인 분석으로 중랑천, 봉화산, 배봉산 근린공원 등으로의 배후 경관자원으로의 조망을 확보하고, 수변으로의 개방감을 확보토록 다양하고 활력있는 경관계획 수립 ∙ 「중랑천 수변 주거지 마스터플랜, 2011, 서울시」에 근거하여 경관특성 보호를 위하여 현재의 스카이이라인 및 산과 구릉이 위요된 경관구조를 유지하면서, 가로경관 및 수변경관 형성
환경보전	∙ 현재 지형을 최대한 고려하여 사업계획 수립시 절․성토를 최소화하여 외부 유출, 내부유입을 최소화 ∙ 주차장의 지하화를 통해 지상부의 오픈스페이스, 녹지공간을 최대한 확보 ∙ 중랑천과 연계하는 공원을 계획하여 쾌적한 주거환경 조성 ∙ 사업지구내 녹지면적 39.71%계획, 생태면적률 40.68% 이상 계획하고 투수성포장재 사용
재난방지	∙ 화재 : 단지내 소방도로 확보 및 소화전 설치, 인화성 건축내장재 사용 금지 ∙ 수해 : 사업지구내 자연지반녹지 확보 및 투수성포장재 사용으로 토양포장률 및 우수유출량 감소 ∙ 교통 : 진출입 동선의 합리화, 보차분리 등을 통해 사고발생 방지

사. 정비사업 시행계획

사업시행방법	사업시행예정시기	사업시행예정자	정비사업으로 증가예상 세대수	홍수 등 취약요인에 대한 검토결과
주택재건축사업	정비구역 지정후 4년 이내	-	254세대	해당사항 없음

아. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

○ 사업대상지 주변 교육시설 현황

- 대상지 남측으로 약 800m거리에 각각 중랑초등학교와 중목초등학교가 위치하고 있으며, 동측으로 약 1km거리에 장안중학교와 상봉초등학교가 위치하고 있음.

- 대상지에 인접한 학교가 없으므로 향후 정비사업 진행에 따른 교육환경에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됨.

자. 가구 및 획지에 관한계획

구 분	가 구	면 적	획 지		비 고
			위 치	면 적(㎡)
획지①	Ⅰ	17,834	중화동 324번지 일대	13,603
정비기반시설 (도로 등)			-	4,231

차. 환경성 검토

검토항목		목표기준	준수 여부	현황 및 검토결과	계획의 반영사항	비고
자연환경	1.생태 면적율	30%	○	․ 기 시가화 지역으로 대부분 포장상태 지역	․ 사업대상지내 충분한 자연지반녹지, 인공지반녹지 조성하여 생태면적율 30%이상 확보 만족
	2.녹지네트 워크	녹지평가 지표1	○	․ 기존 시가지로 주변 녹지여건을 고려하여 조경녹지 계획	․ 소공원 및 단지내 조경 등 계획에 반영
	3.비오톱 및 동식물상	4등급	○	․ 비오톱유형평가 5등급, 개별비오톱 제외등급으로 조사됨	․ 소공원, 조경녹지 등 녹지공간의 확보 및 비오톱 기능(도시생태기능 복원 및 강화)향상
	4.지형변동	절․성토균형	○	․ 사업시행시 절성토 및 건축물 터파기 공사에 의한 토공량 발생	․ 발생 사토처리 대책 수립
	5.물순환	우수관리	○	․ 기존 빗물관리시설 없음.	․ 사업대상지내 충분한 조경녹지 계획
생활환경	1.일조	수인한도 만족	○	․ 사업대상지 북측에 일조영향 예상	․ 일조관련 규정에 의거 건축 계획
	2.바람 및 미기후	바람길 확보	○	․ 주풍향 고려 및 통경축 확보	․ 건축물 계획시 주풍향(서북서풍) 고려 계획 및 주풍향 통경축 계획
	3.에너지	에너지절약계획 수립	○	․ 향후 에너지사용량 추정 ․ 에너지 절약 설비 및 계획 고려	․ 에너지절약형 설비기기 도입 및 청정연료 사용
	4.경관	Skyline보전	○	․ 주변 건축물과 조화로운 스카이라인 형성	- 주변지역과 연계한 층고 계획
		가로녹시율	○	․ 단독주택 및 공동주택으로 조성되어 있음.	․ 건축물 외곽 조경식재 계획 →가로녹시율 증가
	5.휴식 및 여가공간	휴식․여가공간 최대확보	○	․ 주변에 휴식․여가공간 부족 ․ 당해 대상지에 조성 필요	․ 대상지 내부에 소공원 조성 및 단지내 조경녹지 계획으로 주민 휴식공간 마련
추가	6.폐기물	폐기물 성상별 분리처리	○	․ 공사시 및 운영시 폐기물 발생 예상	․ 중랑구 폐기물 처리계획에 의거 처리
	7.소음진동	규제기준 만족	○	․ 공사시 소음․진동영향이 예상	․ 가설방음판넬 설치 ․ 저소음, 저진동 장비사용