중화 제1구역(중화동 324번지 일대) 정비계획의 수립

및 정비구역의 지정을 위한 구의회 의견 청취

의안 번호

제출년월일	: 2010. 9.
제 출 자	: 중랑구청장

1. 제안사유

○ 우리구 중화동 324번지 일대는 노후․불량주택이 밀집되어 서울특별시 고시 제2008-470(2008.12.18)호로 서울특별시 도시・주거환경정비기본계획(주택재건축사업부문)에서 재건축정비예정구역으로 지정되어 있는 지역으로서,

○ 쾌적한 주거환경을 조성하고 지역 균형발전과 조화를 도모하고 주민들의 삶의 질 향상에 기여하고자 중화 제1구역(중화동 324번지 일대) 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위하여 도시 및 주거환경정비법 제4조제1항의 규정에 따라 서울특별시 중랑구의회 의견을 청취하고자 의안을 제출합니다.

2. 관련법규

○ 도시 및 주거환경정비법 제4조제1항

정비계획을 수립하여 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장·군수가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 도과한 경우 이의가 없는 것으로 본다.) 이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 함

3. 주요내용

가. 사업의 명칭 : 중화제1구역(중화동 324번지 일대) 주택재건축정비사업

나. 위치 및 면적

- 위    치 : 중랑구 중화2동 324번지 일대

- 구역면적 : 17,834.7㎡

다. 계획세대수 : 공동주택 365세대

라. 토지이용에 관한 계획

구 분	명 칭	면적(㎡)	비율(%)	비고
합 계		17,834.7	100.0
정비기반시설 등	소 계	3,584.9	20.1
	도 로	1,228.8	6.9
	공 원	2,356.1	13.2
택 지		14,249.8	79.9

마. 추진경위

○ 2008.12.18 :『도시 및 주거환경정비기본계획』변경 고시

○ 2009.03.12 : 조합설립추진위원회 승인

○ 2009.12.21 : 정비계획 수립 용역 착수

○ 2010.07.02 : 정비계획 수립(안) 입안

○ 2010.07.12 : 주민설명회

○ 2010.07.16 ∼ 08.16 : 주민공람

첨 부 : 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정(안)

정비계획의 수립 및 정비구역의 지정(안)

1. 정비구역 현황

가. 정비구역 지정 조서

구분	정비사업 명 칭	위 치	면 적(㎡)			비 고
			기 정	증 감	변 경
신규	중화제1주택재건축 정비사업	서울특별시 중랑구 중화동 324번지 일대	-	증) 17,834.7	17,834.7

나. 도시관리계획사항

- 용도지역 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층)

→ 자연녹지지역, 제3종일반주거지역

다. 토지 및 건축물 현황

도 시 관 리 계 획 사 항	용 도 지 역								용도지구					도시계획시설							기타
														종류			규모				종류					규모
	자연녹지지역 제1종일반주거지역 제2종일반주거지역(7층)				17,834.7㎡				-					-			-				-					-
토 지 현 황	구 분					계						사유지			국․공유지 (관리청별)													비고
															소 계				시유지				구유지
	면 적(㎡)					17,834.7						14,576.6			3,258.1				748.5				2,509.6
	필 지 수					133						121			12				5				7
건축물 현 황	구 분		계		허가 유무						용도별 허가유무별																비 고
					유허가			무허가			주 거 용							비 주 거 용
											소 계		유허가		무허가			소계		유허가				무허가
	동 수		111		108			3			98		95		3			13		13				-			-
	호 수		128		125			3			103		100		3			25		25				-
거주자 및 권리자 현 황	거 주 가 구						거 주 인 구									권 리 자
	계	가옥주		세입자			계			가옥주				세입자		계			토 지 소유자			건축물 소유자			토지 및 건축물 소유자				지 상 권 자
	417	80		337			899			201				698		135			8			4			123				-

2. 정비계획(안)

가. 정비계획

1) 도시관리계획(변경)결정

가) 용도지역 결정(변경) 조서

구 분		면적				구성비(%)	비고
		기정	변경		변경후
계		17,834.7	-		17,834.7	100.0
자연녹지지역		146.2	-		146.2	0.8
주거 지역	제1종일반주거지역	24.3	감)	24.3	-	-
	제2종일반주거지역 (7층 이하)	17,664.2	감)	17,664.2	-	-
	제3종일반주거지역	-	증)	17,688.5	17,688.5	99.2

2) 토지이용계획

구 분	명 칭	면적(㎡)	비율(%)	비고
합 계		17,834.7	100.0
정비기반시설 등	소 계	3,584.9	20.1
	도 로	1,228.8	6.9
	공 원	2,356.1	13.2
택 지		14,249.8	79.9

3) 도시계획시설 설치계획

가) 도시계획시설(도로) 결정(변경) 조서

구분	규모				기능	연장 (m)	위 치		주요 경과지	최초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원(m)			기점	종점
기정	중로	1	49	20~ 36	보조 간선	4,050	묵동	면목동	-	＇63.12.24 (서고시 제738호)
변경	중로	1	49	20~ 36	보조 간선	4,050 (65)	묵동	면목동	-	〃	가속차로 확보
신설	중로	2	a	15	국지 도로	103	중화동 324-1	중화동 324-126	-	-
기정	소로	3	a	6	국지 도로	183	중화동 61-3	중화동 403-3	-	-
변경	소로	3	a	6	국지 도로	193	중화동 61-3	중화동 61-4	-	-	선형 조정
신설	소로	3	b	6	국지 도로	92	중화동 61-2	중화동 61-3	-	-

나) 도시계획시설(공원) 결정 조서

구분	시설의 종류		위치	면적(㎡)			비 고
	명칭	세분류		기정	변경	변경후
신설	공원	어린이공원	중랑구 중화동 324-21번지 일원	-	증) 2,356.1	2,356.1

4) 공동이용시설 설치계획

시설구분	시설의 종류	위 치	기준면적 (㎡)	계획면적(㎡)	비 고
신설	관리사무소	도면참조	25.75	150.00	·10㎡+(건립세대수-50)× 0.05㎡
신설	어린이놀이터	도면참조	565.00	600.00	·300㎡+(건립세대수-100)× 1㎡
신설	근린생활시설	도면참조	2,190.00	950.00	·세대 당 6㎡ 이내
신설	경로당	도면참조	61.50	100.00	·40㎡+(건립세대수-150)× 0.1㎡
신설	주민공동시설	도면참조	56.50	300.00	·50㎡+(건립세대수-300)× 0.1㎡
신설	문고	도면참조	33.00	100.00	·300세대 이상의 주택단지에 33㎡ 이상 설치
신설	보육시설	도면참조	90.09	100.00	·300세대 이상 상시 21명 이상의 영유아 보육할수 있는 시설 설치(영유아1명=4.29㎡)

5) 건축물의 정비․개량 및 건축시설계획

가) 기존건축물의 정비․개량계획

구분	구역구분		가구 또는 획지 구분		위치	정비개량계획(동)					비고
	명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)		계	존치	개수	철거후 신축	철거 이주
신규	중화제1주택재건축 정비사업구역	17,834.7	Ⅰ- ①	14,249.8	중화동 324번지 일대	111	-	-	111	-

나) 건축시설계획

구분	가구 또는 획지 구분		위 치		주용도		연면적 (㎡)		건폐율 (%)	용적률 (%)			층수
	명칭	면적(㎡)								정비계획		예정 법적상한
신규	Ⅰ- ①	14,249.8	중화동 324번지 일대		공동주택 및 부대복리시설		55,776 (지상:41,867)		16.84	252.14		289.60	43층
주택의 규모 및 규모별 건설비율				◦ 건립규모 및 비율
				구 분		세 대 수
						합 계		분 양			재건축소형주택
				계		365		320			45
				60㎡이하		166		121			45
				60~85㎡이하		120		120			-
				85㎡초과		79		79			-
건축물 높이완화에 관한 계획				◦ 공공시설부지 제공에 따른 용도지역 종상향(2종7층이하 → 3종일반주거지역) ◦ 용적률 완화(「도시 및 주거환경정비법」 제30조의3) - 정비계획상용적률(252.14%) → 예정 법적상한용적률(289.60%)
건축물의 건축선에 관한 계획				◦ 구역내 쾌적한 보행환경 및 오픈스페이스 확보를 위해 구역전체에 건축한계선 3m 지정

6) 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

구 분	계 획 내 용	비고
도시경관	-「서울특별시 기본경관계획, 2009, 서울시」에 근거하여 근경 및 원경에 대한 종합적인 분석으로 중랑천, 봉화산, 배봉산 근린공원 등으로의 배후 경관자원으로의 조망을 확보하고, 수변으로의 개방감을 확보토록 다양하고 활력있는 경관계획 수립
환경보전	- 현재 지형을 최대한 고려하여 사업계획 수립시 절․성토를 최소화하여 외부 유출, 내부유입을 최소화 - 주차장의 지하화를 통해 지상부의 오픈스페이스, 녹지공간을 최대한 확보 - 중랑천과 연계하는 공원을 계획하여 쾌적한 주거환경 조성 - 사업지구내 녹지면적 26.50%계획, 생태면적률 38.2% 이상 계획하고 투수성포장재 사용
재난방지	- 화재 : 단지내 소방도로 확보 및 소화전 설치, 인화성 건축내장재 사용 금지 - 수해 : 사업지구내 자연지반녹지 확보 및 투수성포장재 사용으로 토양포장률 및 우수유출량 감소 - 교통 : 진출입 동선의 합리화, 보차 분리 등을 통해 사고발생 방지

7) 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

정비구역 주변현황	교육환경 보호에 관한 계획	비 고
∙대상지 남동측으로 중랑초교(800m), 중목초교(800m)	∙「도시 및 주거환경정비법」 제28조(사업 시행인가)에 의거 정비구역으로부터 200m이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우에는 동법 제30조(사업시행계획서의 작성)에 의거 사업시행계획서 작성시 교육감 또는 교육장과 협의하여 반영하여야 함.	해당없음

8) 정비사업 시행계획

시행방법	시행예정시기	사업시행예정자	정비사업 시행으로 증가예상 세대수	홍수 등 취약요인에 대한 검토결과	비고
주택재건축사업	정비구역 지정후 4년 이내	-	242세대	해당사항 없음

9) 가구 및 획지에 관한계획

구 분	가 구	면 적(㎡)	획 지		비 고
			위 치	면 적(㎡)
획지①	Ⅰ	17,834.7	중화동 324-14	14,249.8
정비기반시설 (도로 등)			-	3,584.9

3. 검토사항

가. 정비구역지정요건 적합성

관 련 법	정비구역 지정 요건			검 토 결 과	적 합 여 부	비 고
	조건	내 용	기 준
도시및주거환경 정비법 시행령 별표 1의3	필수	정비구역면적	10,000㎡이상	17,834.7㎡	적합
	선택	당해 지역의 주변에 도로등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지역을 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 다만, 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 그러하지 아니함	-	도로:1,228.8㎡ 공원:2,356.1㎡ 부담	적합	재건축 정비사업 가능
		노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 3분의 2 이상이거나, 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 당해 지역 안에 있는 건축물 수의 10분의 3 이상일 것	전체 노후도의 66.67%이상	전체 노후도 68.5%(76/111)	적합

1) 건축물의 노후․불량 등의 현황

구 분		노후·불량비율 (노후·불량동수 / 총 동수)	노후·불량 등의 유형(안전진단에 의한 경우)
			계	구조상 불량동수	건축설비상 불량동수	기 타
구조별	합 계	68.5 (76/111)	76	76	-	-
	철근·콘크리트 또는 강구조	2.7	3	3	-	-
	연와 및 석조	65.8	73	73	-	-
	목 조	-	-	-	-	-
	기 타	-	-	-	-	-
존치기간별	합 계	68.5 (76/111)	76	76	-	-
	20년미만	9.0	10	10	-	-
	20~29년	6.3	7	7	-	-
	30~39년	37.9	42	42	-	-
	40년이상	14.4	16	16	-	-
	미정	0.9	1	1	-	-
	‘85. 6. 30 이전 (주거환경개선사업)	-	-	-	-	-
	개발제한구역으로 지정이전 (주거환경개선사업)	-	-	-	-	-
허가별	합 계	68.5 (76/111)	76	76	-	-
	유 허 가	65.8	73	73	-	-
	무 허 가	2.7	3	3	-	-
구분		정비예정구역
총 건축물 동수(동)		111
노후·불량 건축물 동수(동)		76
노후·불량 건축물 비율(%)		68.5

2) 재해(상습침수․재해위험)발생이 우려되는 지역

- 해당사항 없음

나. 용도지역 변경 적합성

- 서울시 「공동주택 건립관련 용도지역 관리 등 업무처리 지침(개정‘08.09.30)」에 용도지역의 상향을 위한 요건을 규정하고 있는 바, 대상지는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역(7층) 혼재지역이며 반경 300m내에 중랑역이 입지하고 있고, 북측의 325번지 제1종지구단위계획(안)과 중화뉴타운의 개발압력 등 주변 여건을 고려할 때 용도지역의 변경이 타당함.

□ 정비계획결정(안)도

□ 건축물 배치계획(안)도