제252회 중랑구의회 정례회

소통하는 바른의정∥신뢰받는 중랑구의회

	중화동 306-48 일원 역세권 청년주택 건립 해제를 위한 중화재정비촉진계획 변경(안) 구의회 의견청취 <복지건설위원회 : 2021. 11.30.∼ 12. 8.>

도시계획 담당

전문위원: 송 재 덕

중랑구의회 전문위원실

	Ⅰ. 제안이유

중화동 306-48번지 일대 청년층 주거안정을 위한 역세권 청년주택 건립을 위해 중화재정비촉진계획 변경(안)을 수립하여 서울특별시 고시 제2020-524호(2020.12.10.) 중화 재정비촉진지구 재정비 촉진계획(지구단위계획)결정(변경)하였으나, 사업시행자의 사업지체 등으로 인한 사업진행의 어려움 따라

역세권 청년주택 사업을 해제하고자 중화 재정비촉진지구 재정비 촉진계획(지구단위계획) 결정(변경)하고자 함에 따라『도시재정비 촉진을 위한 특별법』제9조제3항에 따라 서울특별시 중랑구의회의 의견을 청취.

	Ⅱ. 관계법령

1) 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제9조 제3항

③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 재정비촉진계획을 수립하거나 변경하려는 경우에는 그 내용을 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 재정비촉진계획의 수립 또는 변경을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 때에는 이의가 없는 것으로 본다) 공청회를 개최하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.

2) 서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준

① 사업대상지

2-1-1.조례 제5조제1항제1호에서 ‘시장이 정하는 지역’이란 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역을 말한다. 다만, 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역은 ‘준주거지역 이상’으로 용도지역 변경이 있을 경우에만 사업대상지로 한다.

② 용도지역 변경: 청년주택 건립 및 운영기준

3-1-1. 조례 제7조제4항에 따라 용도지역 변경 기준은 다음과 같으며 각 목을 모두 충족하여야 한다, 다만 관련 위원회에서 필요하다고 인정하는 경우에는 용도지역을 변경할 수 있다.

가. 현재 용도지역 기준

- 준주거지역으로 변경: 제2종·제3종일반주거지역

나. 면적 기준

- 준주거지역으로 변경: 사업부지 면적 500㎡ 이상

다. 인접 및 도로 기준

- 준주거지역이나 일반 또는 근린상업지역과 폭 20m 이하의 도로를 사이에         두고 접하고 있어야 한다.

③ 인접 및 도로기준

용도지역 변경 가능 대상지 범위

					2)	2)		2)	2)		2)		2)		2)
							20m 이하
3)		3)	3)		1),3)			상업지역							2),3)	3)		3)	3)		3)
20m 이상 간선도로															20m 이상 간선도로
							승강장
														: 용도지역 변경 가능 대상지

④ 인접 사례

[인접 사례]

상업지역에 20m 이하의 도로를 사이에 두고 접함: 인접에 해당	20m 이상의 간선도로에 접함

◇ 사례별 기준

1) 준주거지역으로 변경

가) 사업대상지가 제2종·제3종일반주거지역으로서 부지면적 500㎡ 이상(사업대상지에 준주거지역 또는 상업지역이 함께 포함된 경우에는 포함된 부지면적이

500㎡ 이상, 나)목도 동일하게 적용)이고 준주거지역, 일반 또는 근린상업지역에

인접하는 경우[인접 및 도로 기준 1)~2)]에는 준주거지역으로 용도지역을 세분

변경할 수 있다.

나) 사업대상지가 제2종·제3종일반주거지역으로서 부지면적이 500㎡ 이상이고 폭 20m 이상 간선도로변에 접해있는 경우에는 준주거지역으로 용도지역을 세분 변경할 수 있다. 다만, 부지 이면부에 차량 진출입을 위한 적절한 교통처리계획을 우선적으로 검토하여야 한다.

다) 사업대상지가 제2종·제3종일반주거지역으로서 부지면적이 2,000㎡ 이상일

때는 준주거지역 또는 상업지역에 인접하지 않는 경우에도 관련위원회 심의를 거쳐 준주거지역으로 용도지역을 세분 변경할 수 있다. 다만, 부지면적이 1,000㎡이상일 경우에는 8m이상 도로에 접한 경우에 한하여 위원회 심의를 거쳐 변경할 수 있다.

2) 일반 또는 근린상업지역으로 변경

가) 사업대상지가 제3종일반주거지역 또는 준주거지역으로서 부지면적이 1,000㎡ 이상

(사업대상지에 상업지역이 함께 포함된 경우에는 포함된 부지면적이 1,000㎡

이상)이고 일반 또는 근린상업지역에 인접하는 경우[인접 및 도로 기준 1)~2)]에는 일반

또는 근린상업지역으로 용도지역을 변경할 수 있다.

나) 사업대상지가 노선상업지역을 포함하는 제3종일반주거지역 또는 준주거지역으로서 노선상업지역을 포함한 부지면적이 1,000㎡ 이상이고 전체 사업면적 중 노선상업지역이 20% 이상인 경우에 일반상업지역으로 용도지역을 변경할 수 있다.

다만, 부지면적이 2,000㎡ 이상인 경우와 관련 위원회의 자문을 통해 입지여건의 적정성 등이 인정되는 경우에는 노선상업지역이 20% 미만이더라도 일반상업지역으로 변경할 수 있다.

다) 사업대상지가 제2종·제3종일반주거지역 또는 준주거지역으로서 부지면적이 1,000㎡ 이상이며 일반 또는 근린상업지역(노선상업지역 제외)이 있는 역세권의 폭 20m 이상의 간선도로변에 접해있는 경우에는 일반 또는 근린상업지역으로 용도지역을 변경할 수 있다.

라) 사업대상지가 제2종일반주거지역으로서 부지면적이 1,000㎡ 이상(사업대상지에

준주거지역 또는 제3종일반주거지역이 함께 포함된 경우에는 포함된 부지면적이

1,000㎡ 이상)이고 일반 또는 근린상업지역에 바로 접할 때 관련 위원회의 자문을 통해 입지여건의 적정성 등이 인정되는 경우에는 일반 또는 근린상업지역으로 용도지역을 변경할 수 있다.

	Ⅲ. 중화동 청년주택 지정 현황

1.  대상지 개요

① 위    치 : 중랑구 중화동 306-48, -19, -38

② 면    적 : 786.1㎡(청년주택 건립 및 운영기준 충족)

③ 도시계획 : 중화재정비촉진지구, 중화존치관리구역(지구단위계획구역)

④ 용 적 률 : 200%

⑤ 건폐율 : 60%이하

⑥ 층 수 : 최고 50m 이하

2. 2020. 12. 10. 도시계획 변경 사항

① 대상지 중화재정비촉진계획 결정(변경) 목적

「2020 청년정책 기본계획」에 따른 2023년까지 “역세권 청년주택” 건립

② 용도지역 변경 : 일반주거지역2종 → 준주거지역

③ 건축물의 밀도에 관한 결정(변경): 용적률 상향

구 분	기정	변경	비고
건폐율	∙ 60% 이하	∙ 60% 이하	∙ 중랑구 중화동 306-48 번지 일원 역세권 청년주택에 한함
용적률	∙ 기준용적률 : 200% 이하 ∙ 허용용적률 : 200% 이하	∙ 기준 용적률 : 400 이하 ∙ 상한용적률 : 499% 이하
높이	∙ 최저 30m 최고 50m	∙ 56m

※ 상한용적률은 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준」에 의거하여 적용함

	Ⅳ. 중화동 청년주택 지정 해제 사항

① 2021.12 도시계획 결정(변경) : 제2종일반주거지로의 환원

- 준주거지를 제2종일반주거지로의 결정(변병) 요청

② 용도지역 변경 : 준주거지역 → 제2종일반주거지역(환원)

③ 건축물의 밀도에 관한 결정(변경): 용적률 하향

구 분	기정	변경	비고
건폐율	∙ 60% 이하	∙ 60% 이하	∙ 중랑구 중화동 306-48 번지 일원 역세권 청년주택에 한함
용적률	∙ 기준 용적률 : 400 이하 ∙ 상한용적률 : 499% 이하	∙ 기준용적률 : 200% 이하 ∙ 허용용적률 : 200% 이하
높이	∙ 최저 30m 최고 56m	∙ 최저 30m 최고 50m

	Ⅴ. 검토의견

본 의견청취의 건은 중화 재정비촉지지구 지구단위계획구역 내 청년주택 건립을

위하여 2020년 12월 중랑구의회 의견청취를 거쳐 제2종일반주거지역을 준주거지로 변경, 청년주택 건립목적으로 용도지역을 변경하였으나, 사업시행자의 사업의 어려움으로 인해 청년주택부지 해제요청으로 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제9조 제3항에 따라 청년주택부지 지정 해제에 대한 구의회 의견을 요청한 안건입니다.

따라서 용지지역 환원으로 준주거지역이 제2종일반주거지역으로 변경되는 사항으로 청년주택 건립이 아닌 일반주택부지로써 활용될 예정으로 이상과 같이 전문위원 검토보고서를 제출합니다.