제252회 중랑구의회 정례회

소통하는 바른의정∥신뢰받는 중랑구의회

	중화재정비촉진지구 변경 및 재정비촉진계획 변경결정(안) 구의회 의견청취 <복지건설위원회 : 2021. 11. 30.∼ 12. 8.>

도시계획 담당

전문위원: 송 재 덕

중랑구의회 전문위원실

	Ⅰ. 제안이유

서울특별시 고시 제2009-233호(2009.6.4.)로 재정비촉진지구 재정비촉진계획

이 결정되고, 제7차에 걸쳐 결정(변경)된 중화 재정비촉진지구 재정비촉진계획 변경

결정(안)과 관련하여, 사업이 진행중인 중화1·3촉진구역만 중화재정비촉진지구로 결

정하고 그 외 구역 모두 중화재정비촉진지구에서 제척하는 「중화재정비촉진지구 변경

및 재정비촉진계획 변경결정(안)」을 수립하고자「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제

9조 제3항에 규정에 따라 서울특별시 중랑구의회의 의견을 청취

	Ⅱ. 관계법령

「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제9조 제3항

③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 재정비촉진계획을 수립하거나 변경하려는 경우에는 그 내용을 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 재정비촉진계획의 수립 또는 변경을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 때에는 이의가 없는 것으로 본다) 공청회를 개최하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.

	Ⅲ. 주요내용

1. 중화 재정비촉진구역 결정(변경)시 “중화 재정비촉진구역”  및 “지구단위계획구역”     결정(변경) 내용

1) 중화제1재정비촉진구역 : 44,725.5㎡(약 13,530평)

2) 중화제3재정비촉진구역 :  6,877.8㎡(약  2,081평)

2개 지구(존재)        :  51,603.3㎡(약 15,601평)

3) 지구단위계획구역지정 : 42,626.2㎡(12,894 평)(중화 존치관리구역에서 제외)

2. 중화 재정비촉진구역 지정에 관한 사항 (변경)

구 분			면 적(㎡)			구성비 (%)	사업 방식	비고
			기정	증감	변경
촉진지구			510,711.5	감)459,108.2	51,603.3	100.0	-	-
재정비 촉진구역		소계	192,458.3	감)140,855.0	51,603.3
		중화1	44,725.5	-	44,725.5	86.7	주택 재개발	2009 촉진구역 지정
		중화2	140,855.0	감)140,855	-	-	주택 재개발	해제
		중화3	6,877.8	-	6,877.8	13.3	도시환경 정비사업	2017 촉진구역 지정
존치 지역	존치 정비 구역	소계	226,636.0	감)226,636.0	-	-
		중화2	139,003.0	감)139,003.0	-	-	주택 재개발	해제
		중화3	87,633.0	감)87,633.0	-	-	주택 재개발	해제
	존치 관리 구역	소계	91,617.2	감)91,617.2	-	-	-
		지구단위 계획구역	42,626.2	감)42,626.2	-	-	-	촉진지구에서 제외
		기타	48,991.0	감)48,991.0	-	-	-

※중화2촉진구역(정비구역) 해제 : 서울특별시고시 제2014-375호(2014.11.6.)

3. 최종 의견청취 후 결정사항

구 분		재정비촉진지구·촉진계획 변경(안)
도시관리계획 결정사항	촉진지구	•촉진지구(510.711.5㎡) → 중화1·3재정비촉진구역 외 모두 제척(51,603.3㎡)
	촉진구역	•중화2재정비촉진구역 → 기 해제 •중화2·3존치정비구역 → 해제 •중화존치관리구역, 지구단위계획구역 → 지구단위계획구역
	기반시설	•재정비촉진계획 결정 이전 상태로 환원

4. < 촉진지구·계획 변경결정(안) >

기정	변경(안)

	Ⅳ. 추진경위 및 향후계획

1.추진경위

❍ 2006.12.21. : 중화재정비촉진지구 지정 고시(시 고시 제2006-443호)

❍ 2009.06.04. : 중화재정비촉진계획 결정 고시(시 고시 제2009-223호)

❍ 2011.10.27. : 중화재정비촉진계획 변경 결정 고시(중화2재정비촉진구역지정)

(시 고시 제2011-324호)

❍ 2013.04.05. : 중화2재정비촉진구역 주민의견청취 결과 공고(해제 41.2%)

❍ 2014.11.06. : 중화2재정비촉진구역 해제 고시(시 고시 제2014-375호)

❍ 2015.05.20. : 중화2․3존치정비구역 주민의견청취 결과 공고(각 36%, 38.5%)

❍ 2016.09.21. : 시․구합동회의(1차)

❍ 2016.12.14. : 시․구합동회의(2차)

❍ 2017.05.18. ~ 06.01. : 주민 공람

❍ 2017.09.08., : 구의회 의견청취

❍ 2017.12.04. : 주민 공청회

❍ 2017.12.28., : 서울시 도시재정비위원회 심의 상정(1차)

❍ 2018.07.16., : 서울시 도시재정비위원회 심의 상정(2차)

※ 시와 쟁점사항(市 완전해제 / 區 존치관리구역 전환) 이견으로 도시재정비위원회 심의 보류

❍ 2020.07.30. : 중화재정비촉진계획 변경 결정(안)검토 보고

※ 중화1촉진구역과 중화3촉진구역만 중화재정비촉진지구로 결정하고 그 외 구역 모두 중화재정비촉진지구에서 제척

❍ 2021.07.~09. : 중화재정비촉진지구 변경(안) 서울시 관련부서 협의

❍ 2021.10.14. : 시ㆍ구 합동회의

❍ 2021.11.02. : 주민 설명회

❍ 2021.11.11.~11.25. : 주민공람 실시

2.향후계획

❍ 2021.12. : 구의회 의견청취, 주민 공청회

❍ 2022.01. : 서울시 도시재정비위원회 심의요청

❍ 2022.02. : 서울시 도시재정비위원회 심의

❍ 2022.03. : 재정비촉진지구변경 결정 고시

	Ⅴ. 재정비촉진계획의 개요(변경)

1.토지이용에 관한 계획(변경)

구 분		면적(㎡)			구성비 (%)	비 고
		기정	증감	변경
합 계		510,711.5	감) 459,108.2	51,603.3	100.0	-
주 택 건 설 용 지	소 계	298,952.4	감) 266,391.1	32,561.3	63.1	-
	공동주택	298,952.4	감) 266,391.1	32,561.3	63.1	중화1촉진구역
상 업 용 지	소 계	39,874.5	감) 39,874.5	-	-	-
	상업업무	32,624.5	감) 32,624.5	-	-	-
	시 장	7,250.0	감) 7,250.0	-	-	-
주 상 복 합 용 지	소 계	6,384.6	-	6,384.6	12.4	-
	주상복합	6,384.6	-	6,384.6	12.4	중화3촉진구역
공공 시설 용지	소 계	165,500.0	감) 152,842.6	12,657.4	24.5	-
	공 원	33,641.0	감) 29,085.0	4,556.0	8.8	근린공원 1개소
	녹 지	22,679.7	감) 19,659.0	3,020.7	5.9	연결녹지 1개소
	공공청사	2,316.7	감) 624.0	1,692.7	3.3	주민센터, 소방파출소
	문화복지	9,352.0	감) 9,352.0	-	-	-
	도 로	88,518.5	감) 85,249.6	3,268.9	6.3	-
	광 장	288.1	감) 169.0	119.1	0.2	광장 1개소
	공공공지 (미래공공부지)	8,170.0	감) 8,170.0	-	-	-
	주 차 장	534.0	감) 534.0	-	-	-
	열공급시설	(5,125.0)	감) 5,125.0	-	-	-

※변경사유 : 중화2촉진구역, 중화2,3존치정비구역 및 존치관리구역 제척에 따른 변경

2. 중화1촉진구역 임대주택 건설 등 세입자 등의 주거대책(변경)

구 분	구역명	전 체 세대수	임대주택 + 장기전세주택						비고
			합 계	40㎡미만	40㎡～50㎡ 이하	50㎡～60㎡ 이하	60㎡～85㎡ 이하	85㎡초과
기정	합계	4,258	411(220)	298(16)	318(3)	256(132)	(63)	(6)
변경		1,231	241(60)	87(16)	90(3)	40(17)	(18)	(6)
기정	중화1 재정비 촉진구역	1,055	220(60)	87(16)	69(3)	40(17)	(18)	(6)
기정	중화3 재정비 촉진구역	176	21	-	21	-	-	-
기정	중화2 재정비 촉진구역	3,027	170(160)	211	228	216(115)	(45)	-	촉진구역 해제
변경		-	-	-	-	-	-	-

※변경사유 : 중화2촉진구역, 중화2,3존치정비구역 및 존치관리구역 제척에 따른 변경

※( )는 장기전세주택

3. 중화1재정비촉진구역 아파트 구성 현황

전용면적	전 체 세대수	39㎡	49㎡	59㎡	70㎡	84㎡	100㎡	비고
분양(부분임대)	835(88)	9	9	358	156	265(71)	38(17)
임대(장기전세)	220(120)	87(16)	69(3)	40(17)	(6)	(12)	(6)
합계	1,055	96	78	398	162	277	44

1) 조합원: 298 명

2) 부분임대아파트 : 88세대

※부분임대아파트 : 한 아파트 주거공간 일부를 독립된 현관과 부엌, 화장실, 방으로 꾸며 세입자에게 임대할 수 있도록 설계한 주택이다. 집주인은 전·월세로 임대소득을 올릴 수 있고, 학생 등 1~2인 가구는 독립적인 생활을 누릴 수 있으며, 원하면 공간을 통합해서 한 가구가 거주할 수도 있는 아파트로 2008년 뉴타운에서 시작돼 재개발로 확산된 데 이어 서울 개포주공 재건축에도 도입되었으며, 서울시는 1~2인 가구 증가에 대비해 적극 권장하고 있어 더욱 확산될 전망으로 중화1재정비촉진지구에서는 전용면적 84㎡아파트에 71세대, 100㎡아파트에 17세대를 허가하였음.

3. 중화1재정비촉진구역 토지이용계획  및 배치도

토지이용계획도

배치도

	Ⅵ. 기반시설 설치계획 및 공원ㆍ녹지ㆍ환경 보전계획(변경)

1.  기반시설 설치계획(변경)

구 분		개소		면 적(㎡)			비 고
		기정	변경	기정	증감	변경
합계		8	2	12.202.7	감)10,510	1,692.7	-
공공 시설 등	문화시설	1	-	2,200	감)2,200	-	-
	사회복지시설	2	-	1,845	감)1,845	-	-
	도서관	1	-	5,307	감)5,307	-	-
	공공청사	3	2	2,316.7	감)624	1,692.7	중화2동주민센터 119안전센터
주차장		1	-	534	감)534	-	-

※변경사유 : 중화2촉진구역, 중화2,3존치정비구역 및 존치관리구역 제척에 따른 변경

- 중화2 존치정비구역 해제로 인한 묵동 249-123일대 공공청사(파출소) 624㎡ 건축 해제

구 분		개소		면적(㎡)			비고
		기정	변경	기정	증감	변경
합계		13	2	56,320.7	감)48,744.0	7,576.7
공원	소계	6	1	33,641.0	감)29,085.0	4,556.0
	근린공원	1	1	18,866.0	감)14,310.0	4,556.0
	어린이공원	3	-	13,131.0	감)13,131.0	-
	소공원	2	-	1,644.0	감)1,644.0	-

2. 공원 및 환경보전계획(변경)

※변경사유 : 중화2촉진구역, 중화2,3존치정비구역 및 존치관리구역 제척에 따른 변경

1)어린이공원 : 제척(묵동 249-55일대, 248-73일대,중화동 332-125일대)

2)소공원 :제척(묵동 249-92일대,중화2동 302-2일대)

	Ⅶ. 기타사항

1. 중화 재정비 촉지지구 510,711.5㎡ 중 중화1재정비구역 및 중화3재정비 촉진지구 51,603.3㎡를 제외하고 중화2재정비촉진구역 140,855㎡, 중화2존치정비구역 139,003㎡, 중화3존치정비구역 87,663,존치관리구역 중 지구단위계획구역 42,626.2㎡, 기타 48,991.0㎡ 전체가 중화 재정비 촉진정비구역 및 존치정비구역에서 제척 결정(변경)을 하고자 하는 것으로 중화1재정비촉진구역과 제3재정비촉진구역 그리고 지구단위계획수립구역을 제외하고는 금번 해제 후에는 자유로운 건축행위가 시행될 수 있으며, 재정비촉진지구 및 존치관리구역 해제지역에는 기반시설 및 도시계획시설 등 모든 규제사항들이 환원함.

	Ⅷ. 검토의견

1. 중화 재정비촉진구역 및 존치재정구역과 존치관리구역의 전 구역이, 중화1재정비촉진구역(현 재건축진행 중), 중화3재정비 촉진구역(시행예정)을 제외한 모든 구역이 뉴타운으로 지정되었던 도시계획 시설 등이 환원됨에 따라 계획적인 개발은 기대하기 어려운 점이 있음.

2. 본 의견청취 건은 중화1촉진구역과 중화3촉진구역을 제외하고는 모든 지역이 재정비촉지구역으로 묶여있는 모든 조치사항들이 완전 환원되는 도시계획 변경사항으로 향후 중회동의 난개발 방지 방안과 역세권을 활용한 중랑구 발전방안에 대한 논의는 필요함.

이상과 같이 중화재정비촉진구역 등에 대한 전문위원 검토보고서를 제출합니다.