	◦중 랑 구 의 회 ◦ 제261회 임 시 회

중화122구역 공공재개발사업 정비구역지정 및 정비계획(안) 구의회 의견청취의 건

검  토  보  고  서

▣ 중랑구청장 제출(의안번호 제150호)

2023. 4.

복지건설위원회

(전문위원 이동인)

<중화122구역 공공재개발사업 정비구역지정 및 정비계획(안) 구의회 의견청취의 건>

검  토  보  고  서

Ⅰ. 회부경위

○ 의안번호: 제150호

○ 제 출 자: 중랑구청장(주택개발추진단)

○ 제출일자: 2023년 4월  5일

○ 회부일자: 2023년 4월 10일

Ⅱ. 제출이유 및 주요내용

1. 제안이유

○ 중화122구역 공공재개발사업 준비위원회로부터 중화동 122번지 일대 정비구역  지정을 위한 정비계획 입안 제안 신청이 있어,「도시 및 주거환경정비법」제15조 제2항에 의거 서울특별시 중랑구의회의 의견을 청취하고자 함

2. 주요내용

가. 사업개요

○ 위    치: 중화1동 122번지 일대

○ 지역지구: 제2종(7층이하), 제2종일반주거지역

○ 규    모: 지하2층/지상35층, 1,610세대(임대 414세대) 및 부대복리시설

○ 면    적: 구역면적 70,448㎡/ 연면적 248,540.160㎡

○ 건 폐 율: 22.07% / 용 적 률: 290.11%

○ 기부채납: 도로, 공원 및 공공청사 부지

나. 주요내용

○ 중화122구역 공공재개발사업 정비구역 지정 및 정비계획 수립(안)

- 토지이용계획, 용도지역에 관한 사항, 건축물 밀도계획(안),

건축개요(안) , 주택공급계획

3. 추진경위

○ '21.03.29.: 공공재개발 후보지 선정

○ '21.06.22.: 주민설명회 개최

○ '21.08.31.: (가칭)준비위원회 및 사업시행자(LH) MOU 체결

○ '22.04.04.: 중화동 122구역 주민참여단 구성(강대호 외 11인)

○ '22.08.04.: 사전기획 자문회의 1차 개최

○ '22.09.28.: 사전기획 자문회의 2차 개최

○ '22.10.14.: 사전기획(안) 주민설명회 개최

○ '22.12.27.: 정비계획(안) 입안 제안 접수(준비위원회·LH ⇒ 區)

○ '23.01.25.∼02.14. : 관계 부서 협의

○ '23.03.08.∼04.07.: 주민 공람·공고

○ '23.03.09.: 정비계획(안) 주민설명회 개최

4. 향후계획

○ '23.04.: 구의회 의견 청취 및 정비계획 결정요청(區→市)

○ '23.05.: 서울시 도시계획위원회 심의 개최(市)

○ '23.06.: 정비계획수립 및 정비구역(안) 결정·고시(市)

※ (참고)공공재개발사업 추진절차

후 보 지 선 정		사전기획(안) 수립 및 검토		주민설명회 진 행		정비계획(안) 입 안		도 시 계 획 위원회 심의		정비구역 지정고시
	》		》		》		》		》
市		區 및 LH		區 및 LH		LH→ 區→ 市		도시계획위원(市)		市
'21.03.29.		'22. 4.~10.		'22.10.14.		'22.12.27.		'23.04.말 예정		‘23.06.예정

5. 관계법령

○「도시 및 주거환경정비법 시행령」,「서울시 도시 및 주거환경정비 조례」등

Ⅲ. 검토의견

1. 의견청취안의 개요

○ 본 의견청취안은 「도시 및 주거환경정비법」제15조 제1항 및 제2항에 의거, 주민설명회, 주민 공람·공고 등 법정 절차를 거친 ‘중화122구역 공공재개발사업 정비구역지정 및 정비계획(안)’에 대해 중랑구의회 의견을 청취하고자 제출되었음.

○ 중화1동 122번지 일대는 ’21년 3월 29일 공공재개발 후보지로 선정되어 ’22년 3월부터 10월까지 서울시 사전기획 자문회의 단계를 거쳐「도시 및 주거환경정비법 시행령」제12조 제1항 및「서울시 도시 및 주거환경정비 조례」제10조 제1항에 의거 토지등소유자 수의 60%이상 및 토지면적의 1/2이상 동의를 받아 정비계획 입안을 제안하는 사안임

2. 중화동 122번지 일대 입지

○ 중화동 122번지 일대는 전체 건축물 322동(주거 298, 비주거 24) 중 30년 이상 노후건축물이 53.1%이며, 도로가 협소한 저층 노후 주거지로 주거환경 개선이 시급한 상황임

○ 그동안 재건축 추진 움직임이 있었으나 주민 간 의견이 엇갈려 추진되지 못하다가 '21년 3월에 국토교통부로부터 공공재개발 2차 후보지로 선정되었음. 한국토지주택공사(LH)가 참여하며 금년 6월 정비구역지정고시를 목표로 사업을 추진중에 있음

○ 대상지 인근에 중화·상봉 재정비촉진지구 내 4개 구역에서 사업이 추진되고 있으며, 우성타운(중화동 195-2번지) 재건축, 대명·삼보연립 가로주택정비사업, 중화동 4-30번지 일대 모아타운 지정 등 다수의 개발사업이 진행되고 있음

※ (참고) 중화동 122일대 주변지역 개발현황

3. 중화122구역 공공재개발사업 정비구역지정 및 정비계획(안)

가. 토지이용계획 및 용도지역에 관한 사항

○ (토지이용계획)총 면적 70,448㎡ 중 대지면적 55,332㎡(78.5%)이며, 도로 9,2926㎡(13.2%)와 공원 4,830㎡(6.9%), 공공청사 1,004㎡(1.4) 등 정비기반시설이 15,126㎡로 총 21.5%에 해당함

○ (용도지역) 당초 제2종일반주거지역(7층이하) 89.1%, 제2종일반주거 지역이 10.9%에서 ‘제2종일반주거지역(7층이하) 18.2%, 제2종일반주거지역을 81.8%’로 변경*

* 제2종일반주거지역(7층이하) ⇒ 제2종 종상향에 따른 의무순부담 비율(10% 이상) 삭제

- (근거)「서울특별시 지구단위계획 수립기준·관리운영기준 및 매뉴얼」 p354

나. 건축물 밀도(건폐율, 용적률, 높이)에 관한 사항

○ (건폐율) 22.07%(법정상한 60%)

(용적률) 법적상한 용적률 250%, 법적상한 초과용적률 290.11%(법적상한의 120% 완화), 최고층수 35층* 이하(105m이하)

* 층수제한 해제

-(내용) 35층 높이기준을 삭제하고 구체적인 층수는 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서

지역 여건을 고려하여 결정

-(근거) 2040 서울도시기본계획 p193

	〈 도시 및 주거환경정비법 〉
제101조의5(공공재개발사업에서의 용적률 완화 및 주택 건설비율 등) ① 공공재개발사업 시행자는 공공재개발사업(「도시재정비촉진을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 재정비촉진지구에서 시행되는 공공재개발사업을 포함한다)을 시행하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 조례에도 불구하고 지방도시계획위원회 및 도시재정비위원회의 심의를 거쳐 법적상한용적률의 100분의 120(이하 “법적상한초과용적률”이라 한다)까지 건축할 수 있다. ② 공공재개발사업 시행자는 제54조에도 불구하고 법적상한초과용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 100분의 20 이상 100분의 50 이하로서 시ㆍ도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설하여 인수자에게 공급하여야 한다. 다만, 제24조제4항, 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따른 정비사업을 시행하는 경우에는 그러하지 아니한다. ※ <참고>용적률(2종일반주거지역) 산정 - 서울시 도시계획조례 200%, 법적상한(국토계획법시행령) 250%, 공공재개발 시 허용 가능한 최대용적률(도시 및 주거환경정비법) 300% (250%×1.2)

다. 건축계획 및 주택공급에 관한 사항

○ 규모: 지하2층/ 최저 15층∼최고 35층(18개동),  총 1,610세대

○ 주차대수 : 2,274대(법정 1,274대)

※ 주택공급계획(안)

4. 종합의견

○ 본 의견청취안은 LH가 참여하는 공공재개발사업으로 주택공급 활성화 및 주거환경 정비를 위하여 정비구역 내에서 공공시행자가 공공성 요건(임대주택 공급 확대 등)을 준수하며 용적률·기부채납 완화 등 공적 특례를 제공하여 추진하는 정비사업임

○ 중화동 122구역 공공재개발사업은 ‘용적률 상향(법적상한의 120%), 분양가상한제 적용 제외, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화로 사업기간 단축(일반재개발 1/2수준, 10년 →5년)등 각종 공적지원이 제공되며,

건설되는 주택은 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반을 공공임대, 공공지원민간임대 등으로 공급하여 원주민과 주거지원계층의 주거안정에 기여할 것으로 기대됨

○ 중화동 122구역 인근 지역에 대명·삼보연립 가로주택정비사업과 중화1동 4-30일원 모아타운 지정 등 정비사업이 추진 중이므로 쾌적한 주거환경 조성을 위해 이들 사업과 연계성을 갖고 조화롭게 개발될 수 있도록 상호 긴밀한 협의가 필요할 것으로 보이며,

○ ‘기반 시설의 설치계획’은 관련 법령에 맞게 계획되어 있으나 건축한계선 및 배치계획 중 출입구 쪽 도로*의 경우,

중흥초 우측 공원 옆은 12m로 되어 있으나 주차장 출입구가 있는 북동측 하단 부분은 10m로 계획되어 있음. 관계 법령상 문제는 없으나

* 개발행위 면적당 요구되는 도로폭

개발행위 면적	요구되는 도로 폭	비고
5000㎡ 이하	4m 이상	※개발행위 허가운영지침(3-3-2-1) (국토부 훈령 제1375호)
5000㎡ 초과 ∼ 30,000㎡ 이하	6m 이상
30000㎡ 초과 ∼	8m 이상

○ 본 정비사업은 1,610세대의 규모가 다소 큰 단지인 만큼, 장기적인 관점에서 도로* 전체 폭을 12m로 확장하여 거주민뿐만 아니라 인근주민의 교통편의를 도모하고 안전한 도로 환경 조성을 위해 검토할 필요가 있을 것으로 보임

*「도로의 구조·시설 기준에 관한 규칙」제10조(차로): 최소 3~3.5미티 이상

도로의 구분			차로의 최소 폭(미터)
			지방지역	도시지역	소형차도로
고속도로			3.50	3.50	3.25
일반도로	설계속도 (km/시간)	80 이상	3.50	3.25	3.25
		70 이상	3.25	3.25	3.00
		60 이상	3.25	3.00	3.00
		60 미만	3.00	3.00	3.00

※ (제10조제4항) 회전차로의 폭과 설계속도가 시속 40키로미터 이하인 도시지역 차로의 폭은

2.75미터 이상으로 할 수 있다고 예외규정을 두고 있음

*「도로의 구조·시설 기준에 관한 규칙」제16조제3항(보도): 최소 2미터 이상

- 최소 2미터 이상. 불가피성이 인정되는 경우에는 1.5미터 이상 가능

○ 아울러, 공공재개발의 가장 큰 장점이 사업기간 단축인 바,

신속하게 사업이 추진될 수 있도록 소관 부서에서는 필요시 주민대표 · LH · 관련 기관(부서) 등과 TF팀을 구성하여 주기적인 사업추진 상황을 공유하고, 현장점검, 적기 준공인가 등을 지원할 수 있는 방안도 검토해볼 필요가 있어 보임

붙임: 1. (참고)공공재개발 관련 참고자료 1부.

2. 관계 법령 각 1부.  끝.

붙임1		(참고)공공재개발 사업구조

□ 사업구조

□ 주요 추진절차 및 소요기간

□ 기대효과

※ (참고) 정비계획(안) 건축밀도 및 도로에 관한 사항

주차장출입구

붙임2		관계 법령

【 도시 및 주거환경정비법 】

[시행 2022. 12. 11.] [법률 제18941호, 2022. 6. 10., 일부개정]

제14조(정비계획의 입안 제안) ① 토지등소유자(제5호의 경우에는 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따라 사업시행자가 되려는 자를 말한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있다.

1. 제5조제1항제10호에 따른 단계별 정비사업 추진계획상 정비예정구역별 정비계획의 입안시기가 지났음에도 불구하고 정비계획이 입안되지 아니하거나 같은 호에 따른 정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 정하고 있지 아니한 경우

2. 토지등소유자가 제26조제1항제7호 및 제8호에 따라 토지주택공사등을 사업시행자로 지정 요청하려는 경우

3. 대도시가 아닌 시 또는 군으로서 시ㆍ도조례로 정하는 경우

4. 정비사업을 통하여 공공지원민간임대주택을 공급하거나 임대할 목적으로 주택을 주택임대관리업자에게 위탁하려는 경우로서 제9조제1항제10호 각 목을 포함하는 정비계획의 입안을 요청하려는 경우

5. 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따라 정비사업을 시행하려는 경우

6. 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)가 3분의 2 이상의 동의로 정비계획의 변경을 요청하는 경우. 다만, 제15조제3항에 따른 경미한 사항을 변경하는 경우에는 토지등소유자의 동의절차를 거치지 아니한다.

7. 토지등소유자가 공공재개발사업 또는 공공재건축사업을 추진하려는 경우

제15조(정비계획 입안을 위한 주민의견청취 등) ① 정비계획의 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경하려면 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 정비계획에 반영하여야 한다.

② 정비계획의 입안권자는 제1항에 따른 주민공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 정비계획의 입안권자가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다.

【 도시 및 주거환경정비법 시행령 】

[시행 2023. 3. 7.] [대통령령 제33321호, 2023. 3. 7., 타법개정]

제12조(정비계획의 입안 제안) ① 토지등소유자가 법 제14조제1항에 따라 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안하려는 경우 토지등소유자의 3분의 2 이하 및 토지면적 3분의 2 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상의 동의를 받은 후 시ㆍ도조례로 정하는 제안서 서식에 정비계획도서, 계획설명서, 그 밖의 필요한 서류를 첨부하여 정비계획의 입안권자에게 제출하여야 한다.

【 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 】

[시행 2023.03.27.] (일부개정) 2023.03.27 조례 제8675호

제10조(정비계획의 입안 제안) ① 법 제14조제1항제1호부터 제5호까지에 해당하여 영 제12조제1항에 따라 구청장에게 정비계획의 입안을 제안하는 경우에는 해당 지역 토지등소유자의 60퍼센트 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다.

【 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 】

[시행 2022. 7. 21.] [법률 제18310호, 2021. 7. 20., 타법개정]

제78조(용도지역에서의 용적률) ① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다.

1. 도시지역

가. 주거지역: 500퍼센트 이하

나. 상업지역: 1천500퍼센트 이하

다. 공업지역: 400퍼센트 이하

라. 녹지지역: 100퍼센트 이하

2. 관리지역

가. 보전관리지역: 80퍼센트 이하

나. 생산관리지역: 80퍼센트 이하

다. 계획관리지역: 100퍼센트 이하

【 서울특별시 도시계획 조례 】

[시행 2023.03.27.], (일부개정) 2023.03.27 조례 제8671호

제54조(용도지역안에서의 건폐율) ① 법 제77조 및 영 제84조제1항에 따라 용도지역별 건폐율은 다음 각 호의 비율 이하로 한다.

1. 제1종전용주거지역：50퍼센트

2. 제2종전용주거지역：40퍼센트

3. 제1종일반주거지역：60퍼센트

4. 제2종일반주거지역：60퍼센트

5. 제3종일반주거지역：50퍼센트

6. 준주거지역：60퍼센트

7. ∼16. (생략)

제55조(용도지역안에서의 용적률) ① 법 제78조제1항ㆍ제2항 및 영 제85조제1항에 따라 용도지역별 용적률은 다음 각 호의 비율 이하로 한다.

1. 제1종전용주거지역：100퍼센트

2. 제2종전용주거지역：120퍼센트

3. 제1종일반주거지역：150퍼센트

4. 제2종일반주거지역：200퍼센트

5. 제3종일반주거지역：250퍼센트

6. 준주거지역：400퍼센트

7. ∼ 16. (생략)

제54조 제1항(건폐율), 제55조제1항(용적률)