중화재정비촉진계획 변경안

구의회 의견청취 심사보고서

2020년 6월 4일

1. 심사경과

가. 제출일자 및 제출자 : 2020년 5월 14일, 중랑구청장 제출

나. 회부일자 : 2020년 5월 18일 회부

다. 상정일자 : 제240회 중랑구의회 정례회
제1차 복지건설위원회 (2020년 6월 4일) 심사․의결

2. 제안설명 요지 (제안설명자 : 도시계획과장 김기우)

가. 제안이유

□ 중화동 306-48번지 일대 청년층 주거안정을 위한 역세권 청년주택 건립을 위해 중화재정비촉진계획 변경(안)을 수립하여 『도시재정비 촉진을 위한 특별법』제9조제3항에 따라 서울특별시 중랑구의회의 의견을 청취.

나. 제안내용

1) 대상지 개요

① 위    치 : 중랑구 중화동 306-48, -19, -38

② 면    적 : 786.1㎡(청년주택 건립 및 운영기준 충족)

③ 도시계획 : 중화재정비촉진지구, 중화존치관리구역(지구단위계획구역)

④ 용 적 률 : 200%

⑤ 건폐율 : 60%이하

⑥ 층 수 : 최고 50m 이하

2) 도시계획 변경 사항

①대상지 중화재정비촉진계획 변경(안)의 목적

「2020 청년정책 기본계획」에 따른 2023년까지 “역세권 청년주택” 건립

② 용도지역 변경 : 일반주거지역2종 → 준주거지역

③ 건축물의 밀도에 관한 결정(변경): 용적율 상향

구 분	기정	변경	비고
건폐율	∙ 60% 이하	∙ 60% 이하	∙ 중랑구 중화동 306-48 번지 일원 역세권 청년주택에 한함
용적률	∙ 기준용적률 : 200% 이하 ∙ 허용용적률 : 200% 이하	∙ 기준 용적률 : 400 이하 ∙ 상한용적률 : 499% 이하
높이	∙ 최저 30m 최고 50m	∙ 56m

구 분	기정	변경	비고
건폐율	∙ 60% 이하	∙ 60% 이하	∙ 중랑구 중화동 306-48 번지 일원 역세권 청년주택에 한함
용적률	∙ 기준용적률 : 200% 이하 ∙ 허용용적률 : 200% 이하	∙ 기준 용적률 : 400 이하 ∙ 상한용적률 : 499% 이하
높이	∙ 최저 30m 최고 50m	∙ 56m

※ 상한용적률은 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준」에 의거하여 적용함

※ 용적률계획에 대한 결정(변경)사유서

구분	계획내용	결정사유
용적률	•기본용적률 : 400% 이하 •상한용적률 : 499% 이하	•청년층 주거안정 실현을 위한 역세권 청년주택 건립을 위한 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준」에 의거 적용함

③용적율 적용기준(의무사항)

❚ 용적률 적용기준(의무사항)(신설)

구분		적용기준	계획내용	완화 내용	비고
공공 기여율	공공시설 등 설치ㆍ제공비율	•부지면적의 15%에 해당하는 공공시설 설치 및 제공	•공공임대주택 부속토지면적 : 122.62㎡(15.60%)	기본 용적률 400% 부여 상한 용적률 499% 부여	모든 항목을 충족 하여야 함 (중랑구 중화동 306-48 일원 역세권 청년주택에 한함)
		•완화용적률의 50% 공공임대주택 제공(49.50%)	•공공임대주택 용적률산정용 연면적 : 389.90㎡(49.60%) → 부속토지면적 : 44.13㎡(5.61%)
		-	▶공공임대주택 부속토지면적 계 : 122.62㎡+44.13㎡=166.75㎡(21.21%)
건축물 용도 구분	비주거비율	•15% 미만(가로변 비주거설치 의무)	•주거:비주거 = 85.26%:14.74%
	주거비율	•85% 이상
주택 건설 비중	주택규모	•공공임대주택 : 전용 45㎡ 이하 •민간임대주택 : 전용 60㎡ 이하	•공공임대주택 : 22㎡, 23㎡, 44㎡, 46㎡ •민간임대주택 : 22㎡, 23㎡, 44㎡, 46㎡ ※ 전용+서비스면적
건축물 형태	21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 주요정책	•리모델링이 쉬운구조, 커뮤니티 지원시설의 설치 계획, 에너지 효율 건축물, 친환경 건축물, 공공시설물 설치 중 2가지 사항 이상 의무적 으로 이행	•에너지 효율 건축물, 친환경 건축물 이행 적용
주민 공동 시설	커뮤니티시설	•100세대 미만 - 커뮤니티시설 설치면적 100㎡ 이상	•커뮤니티시설 117.36㎡ 계획

※ 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준」 준용

※ 공공기여하는 공공임대주택의 건축비는 시장이 표준건축비로 매입하고 공공임대주택 부속토지는 시장에게 기부채납 하여야 함

공공기여 : 지방자치단체가 개발 과정에서 토지 용도변경이나 용적률 상향 조정 등 각종 규제를 완화해주는 대신 기반시설 부지나 설치비용을 사업자로부터 받는 것

3. 전문위원 검토보고서 요지 (송재덕 전문위원)

본 의견청취의 건은 「서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례」(이하 “조례”라 한다)에서 위임하는 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정한 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준(안)」에 의하면,

조례 제5조제1항제1호의 ‘시장이 정하는 지역’이란 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역이나,  다만, 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역은 준주거지역 이상으로 용도지역 변경이 있을 경우에만 사업대상지로 선정할 수 있는 기준에 근거하여 중화재정비촉진지구 510,711,5㎡중  일반2종지구 205,008.6㎡에서 786.1㎡ 감하고 준주거지역을 2종 일반주거지역에서 감한 만큼 “준주거지역”을 증가시켜 “청년주택”을 공급하기 위한 도시계획변경안 임.

본 건은 청년주택 건립을 위한 중화재정비촉진지구 306-48외 2필지에

대하여 제2종일반주거를 “준주거지역”으로 변경하고자 하는 것으로

세부적인 건축계획은 도시계획변경 후 다시 수립되어야 안건으로 금번 의견

청취에서는 도시계획변경 사항에 대해서만 의견청취를 구함.

4. 질의 및 답변요지 : 추후 회의록 참조

5. 토론요지 : 없음

6. 심사결과 : 찬성 의견

7. 소수의견의 요지 : 없음

8. 기타 필요한 사항 : 없음