면목7구역 주택정비형 재개발사업정비구역지정 및 정비계획(안) 구의회 의견청취의 건 심사보고서

2023년 10월 25일

1. 심사경과

가. 제출일자 및 제출자 : 2023년 9월 26일, 중랑구청장

나. 회부일자 : 2023년 10월 10일 회부

다. 상정일자 : 제264회 중랑구의회 임시회
제1차 복지건설위원회(2023년 10월 18일) 심사·의결

2. 제안설명 요지(제안설명자 : 김현래 주택개발추진단장)

가. 제안이유

면목7구역(면목본동 69-14번지 일대) 주택정비형 재개발사업과 관련하여 ⌜도시 및 주거환경정비법」제15조(정비계획 입안을 위한 주민의견 청취 등)에 따른 정비계획의 입안을 위하여 서울특별시 중랑구의회의 의견을 청취하고자 함.

나. 주요내용

1) 사업개요

○ 위    치: 면목본동 69-14번지 일대

○ 지역지구: 제2종(7층이하), 제2종일반주거지역 ⇒ 제3종일반주거지역

○ 사업규모: 지하3층/지상35층, 1,447세대(임대주택 379세대 포함)  및 부대복리시설

○ 구역면적/ 연면적: 58,400.9㎡/ 238,432㎡

○ 건 폐 율/ 용적률: 24.15% / 299.87%

○ 기부채납: 도로, 공원, 체육시설, 사회복지시설(청소년·아동 복지시설)

2) 추진경위

○ '21. 12. 27.: 민간재개발 후보지 선정

○ '22. 02. 16. ∼ 03. 07.: 주민참여단 모집공고 및 선정(11명)

○ '22. 05. ∼ '23.02.: 신속통합기획(안) 수립(市)

○ '23. 05. 24.: 정비계획 입안 동의서 배부

○ '23. 06. ∼ 08.: 관련부서 협의

○ '23. 09. 15.: 주민설명회 개최

○ '23. 09. 14. ∼ 10.16.: 주민공람 공고

3) 향후계획

○ '23. 10.: 구의회 의견 청취 및 정비계획 결정요청(區 → 市)

○ '23.11.: 서울시 도시계획위원회 심의 개최(市)

○ '23.12.: 정비계획수립 및 정비구역(안) 결정·고시(市)

3. 전문위원 검토보고서 요지(손호현 전문위원)

○ 본 의견청취안은 ’21. 12월 서울시 ‘민간재개발 후보지 공모’를 통해 최종 선정되었으며, ’21. 5월 서울시 신속통합기획 등 ｢6대 재개발 규제완화책｣이 처음으로 적용될 민간재개발 대상지임

○ 정비구역 지정 관련 「도시 및 주거환경정비법 시행령」제7조제1항에서 규정하고 있는 법정 노후도는 67%이상(2/3이상)으로 본 대상지의 경우 건축물 총 325동 중 노후·불량 비율이 89.53%(291동)로 구역지정 필수 요건을 충족하고 있음

○ 정비계획(안)의 주요내용을 살펴보면

- 토지이용에 관한계획은 총 면적 58,400.9㎡ 중 공동주택용지 50,710.4㎡(86.8%), 도로·공원·공공청사·사회복지시설 등 정비기반시설 7,690.5㎡(13.2%)로 계획하였으며,

- 용도지역은 기존 제1종일반주거지역(1.67%)·제2종일반주거지역 7층이하(72.73%)·제2종일반주거지역(25.60%)에서 제2종일반주거지역 7층이하(12.43%)·제2종일반주거지역(0.74%)·제3종일반주거지역(86.83%)로 종상향하여 사업성을 높여 계획함. 최종적으로 서울시 도시계획위원회 심의 결과에 따라 최종 결정될 사항임

- 용적률은 법정상한 300.00% 이하인 299.87%로 최고 층수 35층 14동 총 1,447세대 건축계획을 마련하였음. 이 중 토지등소유자(조합원) 627세대, 일반분양 441세대, 공공임대주택 379세대(의무공공임대 148, 국민주택규모임대 231)로 주택공급계획을 하고 있음.

「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」제4조에 따르면 건설하는 주택 전체 세대수의 80% 이상을 85㎡이하로 건설하게 되어 있는 바,   본 계획안은 1,281세대(법정 1,157.6세대)로 법적 요건을 충족하고 있으며,

임대주택의 경우, 「재개발사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」(서울시고시제2020-401호)에 따라

정비계획상 세대 수(법 54조 적용 제외)의 15%를 임대주택으로 건설(148세대), 정비계획상 임대주택(법 54조 적용 제외) 30% 이상(73세대) 또는 전체 세대수의 5% 이상을 40㎡이하로 건설(73세대)하도록 되어 있는 바, 관련 규정에 따라 주택공급계획을 수립하였음

- 주차대수는 2,130대로 세대당 1.45대로 계획하여 법정 주차대수 (1,512대) 이상 확보하였으며, 현재 분양하고 있는 일반 아파트 주차대수(세대당 1.1∼1.23)를 상회하는 수준으로 입주민들이 크게 불편함이 없을 것으로 예상됨

- 도시계획시설은 기존의 도로(상봉로 25m, 겸재로50길 16m, 겸재로54길 8m), 상봉로1길 6m) 중 상봉로와 겸재로50길은 동일하나 겸재로54길 8m → 12m, 상봉로1길 6m→10m로 확장

공원은 기존 겸재어린이공원(975.9㎡)을 겸재로50길 쪽으로 배치 확장(1,800㎡)하고, 근린공원(2,600㎡)을 새로 조성하는 것으로 하였고,

사회복지시설 부지를 마련하여 설치(1,000㎡)하는 것으로 계획한 바,  이는 대규모 주택단지 개발에 따른 영향을 고려하여 기반시설을 확보한 것으로 보임

○ 면목7구역 대상지는 인근 지역 모두가 소규모주택정비사업(모아타운)이 추진되고 있어 인접 구역과 통합적 공간구조 형성 등 중장기적인 안목에서 계획적 연계가 필요하며,  재개발사업은 조합설립 시 토지소유자 75% 이상 동의를 받으면 사업을 시행할 수 있도록 법으로 규정되어 있으나, 상봉로 일대에는 상가들이 많이 있어 상가소유자들의 반발이 예상되는 바, 이로 인한 사업 지연 우려가 있으므로  사업 시행단계에서는 적절한 대책이 있어야 할 것으로 보임

○ 본 정비계획(안)은 서울시가 정비계획 수립단계에서 공공성과 사업성 간 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 돕는 공공의 민간정비사업 지원프로그램인 ‘신속통합기획*’으로 추진되는 바,

* 구역지정: 통상 5년 이상→ 2년 이내로 단축

구역지정 이후: 건축·교통·환경 통합심의로 신속 사업추진 가능

주관 부서에서는 서울시 - 주민과 원팀(one team)이 되어 본 사업이 신속하고 제대로 추진될 수 있도록 적극적으로 협력하고 지원해야 할 것임

○ 면목7구역은 노후·불량 주택이 밀집해 있고 기반시설이 미비해 주거환경이 매우 열악한 지역으로 쾌적한 주거환경 조성과 지역주민의 삶의 질 향상을 위해 ‘정비구역 지정 및 정비계획(안)’을 수립한 것으로 「도시 및 주거환경정비법」등 관련 법령에 맞게 계획된 것으로 특별한 문제가 없는 것으로 사료됨

4. 질의 및 답변요지 : 추후 회의록 참조

5. 토론요지 : 없음

6. 심사결과 : 찬성의견 채택

7. 소수의견 요지 : 없음

8. 기타 필요한 사항 : 없음