상봉동 101-2번지 일원 상봉재정비촉진계획 변경(안) 구의회 의견청취의 건 심사보고서

2023년 10월 25일

1. 심사경과

가. 제출일자 및 제출자 : 2023년 10월 5일, 중랑구청장

나. 회부일자 : 2023년 10월 10일 회부

다. 상정일자 : 제264회 중랑구의회 임시회
제1차 복지건설위원회(2023년 10월 18일) 심사·의결

2. 제안설명 요지(제안설명자 : 조두현 도시계획과장)

가. 제안이유

상봉재정비촉진계획에 대하여 역세권 입지특성과 1,2인 가구 주택수요에 대비하고 망우지역중심 활성화를 위하여 계획내용 등을 변경하고자, 상봉동 101-2번지 일원에 대한 상봉재정비촉진계획 변경(안)을 수립하여 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제9조 제3항에 따라 서울특별시 중랑구의회의 의견을 청취하고자 함

나. 주요내용

1) 추진경위

○ 2022.07.21.: 상봉재정비촉진계획 변경 결정(서울시고시 제2022-315호)

○ 2023.06.30.: 상봉재정비촉진계획 변경(안) 주민제안(사업시행자→區)

○ 2023.06.30.: 상봉재정비촉진계획 변경(안) 사전협의(區→市)

○ 2023.08.30.: 상봉재정비촉진계획 변경(안) 주민공람 및 관련부서 협의(14일간)

2) 도시계획 현황

○ 위     치: 중랑구 망우본동, 상봉 1·2동 일대

○ 면     적: 505,604.2㎡

○ 지역/지구: 상봉재정비촉진지구, 망우지구 지구단위계획구역

○ 지정목적

- 동북권 지역중심에 걸맞도록 토지이용을 합리적으로 조정하고, 도시기반시설을 체계적으로 재정비·확충함으로써 주거와 상업·업무·문화·복지기능 등이 어우러진 중심복합도시로 육성 발전

3) 보고내용

○ 의 안 명

- 상봉동 101-2번지 일원 상봉재정비촉진계획 결정 변경(안) 구의회   의견청취

○ 대상지 개요

- 위치 및 면적: 상봉동 101-2번지 일원/ 2,920.1㎡

- 도시계획: 근린상업지역, 상봉재정비촉진지구(존치관리3구역)

○ 변경(안) 주요내용

- 상봉동 101-29, 30번지 편입에 따른 토지이용계획 변경

(구역면적 변경 : 2,631.5㎡ → 2,920.1㎡ / 증 : 288.6㎡)

- 기부채납계획 변경: 도로폭원 변경(6m→ 4m), 기 결정된 주차장   폐지 후 공공시설(토지+건축물) 대체

- 공공주택 확보를 위한 주거비율 완화 미적용

4) 향후계획

○‘23. 11월 : 주민공청회

○‘23. 12월 : 상봉재정비촉진계획 변경 입안요청(區→市)

○ ’23. 12월 : 도시재정비위원회 심의 개최(市)

○ ’24. 01월 : 상봉재정비촉진계획 변경 결정고시(市)

3. 전문위원 검토보고서 요지(손호현 전문위원)

○ 본 의견청취안은 상봉3 존치관리구역 중 사업대상지(상봉동 101-2번지 일원)에 101-29, 30번지가 편입됨에 따라 상봉재정비촉진계획 변경(안)을 수립하여 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제9조 제3항에 의거 지난 8월 30일 주민공람 및 관련부서 협의를 거쳐 우리구 의회 의견을 청취하고자 제출되었음

○ 상봉재정비촉진지구는 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업 추진으로 도시의 균형 있는 발전을 도모하고 주민의 삶의 질 향상을 위해 2006년 10월 지구로 지정, 2009년 8월 재정비촉진계획 결정고시가 된 바,

○ 총 15구역(촉진 4, 존치 11)으로 촉진구역은 도시정비형 재개발사업으로 추진되고 있으며, 촉진 8구역(프레미어스엠코)은 사업이 완료되었고 촉진 7·9·10구역은 촉진계획을 변경 추진 중임. 존치관리구역은 개별건축 방식으로 사업이 추진 중에 있음

○ 상봉재정비촉진계획 결정 변경(안)의 주요내용은

상봉3 존치관리구역 내 사업지에 일부 필지 편입에 따른 토지이용계획, 기부채납 및 기반시설 계획 변경, 공공주택 확보를 위한 주거비율 완화 미적용 등 총 3가지임

○ 토지이용계획, 기부채납 및 기반시설 계획 변경 관련 사항

- 사업대상지(상봉동 101-2번지 일원)에 101-29, 30번지가 편입됨에 따라 대지면적을 259.99㎡ 늘려 사업대상 면적 확대(2,631.50㎡→ 2,920.1㎡)

- 기반시설인 도로 폭을 조정(399.33㎡→ 375.44㎡), 당초 기부채납으로 계획되어 있던 주차장(179.86㎡, 6면)은 협소하여 폐지하고, 인접 도로 폭을 변경(6m→ 4m)하여 주변환경에 맞게 공공시설*(232.4㎡)로 대체하는 것으로 계획이 수립되어 있음

※ 공공시설 조성계획(안): 1층 스마트경로당, 2층 이동노동자 쉼터

* 스마트경로당이란? 여가복지, 건강 및 돌봄 기능을 강화하기 위해 기존 경로당에 ICT 화상플랫폼, 헬스케어 기기 등을 구축해 어르신 맞춤형 프로그램을 제공하는 경로당

○ 공공주택 확보를 위한 주거비율 완화 미적용 관련 사항

- 당초 공공주택 확보를 위해 주거비율을 완화하는 것으로 되어 있었으나  건물의 일부가 공공임대주택이 혼재하면 관리상 문제, 건축물 준공 후 공공임대주택 매각 문제 등으로 건축계획을 변경한 사항임

- 변경(안)을 살펴보면, 지하 주차장 1개 층을 줄이고(지하2층∼지하6층→ 지하2층∼지하5층), 근린생활시설(지하1층∼4층), 임대주택을 제외한 공동주택(5층∼20층)으로 변경하여 계획을 수립한 바,

- 이와 관련 비주거 의무비율 수립기준 관계 법령 검토결과,

상봉재정비촉진계획 제4장 건축물 밀도에 관한 사항 제14조 제5항에 따르면 상업지역 및 준주거지역 내 건축물의 비주거용도(오피스텔 등 준주택은 비주거용도에서 제외) 비율은 용적률의 10% 이상(지상부 설치) 계획하도록 되어 있는 바, 30.57%를 적용하고 있으며,

「서울시 도시계획 조례」제55조제3항에 따라 상업지역 내에서 주거  복합건물의 주거외 용도 비율을 전체 연면적의 31.37%로 계획하여 20% 이상 확보하도록 되어 있는 비주거 의무비율 수립 기준에 적합하게 계획되어 있음

○ 본 의견청취안은 사업대상지에 일부 필지 편입에 따라 토지이용계획과 공공시설계획을 주변환경에 맞게 변경 계획을 수립한 것으로 보임.

다만, 사업대상지 이면부 면목로96길은 ‘보차도 혼용도로’로 차량통행이 빈번하고 보행자 이용이 많아 안전사고에 대한 우려가 높은 곳으로  보행안전에 대한 면밀한 검토와 방안이 필요할 것으로 보임

4. 질의 및 답변요지 : 추후 회의록 참조

5. 토론요지 : 없음

6. 심사결과 : 찬성의견 채택

7. 소수의견 요지 : 없음

8. 기타 필요한 사항 : 없음